Léguer un bien immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Vincent Cuzon 19 mar 2024
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Vous disposez d’un ou plusieurs logements que souhaitez léguer à votre décès ou de votre vivant ? Rédaction d’un testament, donation, règles à respecter… tout ce qu’il faut savoir pour protéger au mieux votre patrimoine et vos héritiers.

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Si vous souhaitez que vos dernières volontés soient respectées, la rédaction d’un testament est recommandée. © Inside Creative House - Getty Images
Si vous souhaitez que vos dernières volontés soient respectées, la rédaction d’un testament est recommandée. © Inside Creative House - Getty Images
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Léguer un bien : pourquoi rédiger un testament ?

Le testament est un document écrit dans lequel vous exprimez vos volontés, notamment après votre décès. Dans les faits, il n’est pas obligatoire de rédiger un testament pour léguer votre ou vos biens immobiliers à vos enfants. En effet, la loi les identifie automatiquement comme vos héritiers. Il peut toutefois être utile de rédiger un testament si vous souhaitez répartir vos biens entre vos différents enfants, ou encore à un tiers qui n’a pas vocation à en hériter. Nous pouvons distinguer trois types de testaments :

  • Le testament olographe, rédigé à la main, daté et signé par vos soins.
  • Le testament olographe déposé chez le notaire et inscrit au Fichier des dispositions des dernières volontés.
  • Le testament authentique, réalisé chez un notaire en présence de 2 témoins pour certifier qu’il traduit véritablement votre volonté. Il permet d'écarter toute possibilité de remise en cause du document.   

En réalité, il existe un autre type de testament, appelé testament « mystique ». Tenu secret jusqu’au décès de la personne qui l’a rédigé, il est placé dans une enveloppe fermée, remise à un notaire en présence de deux témoins. Quel que soit le type de testament, les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains…) ou non immobiliers (meubles, voitures…) que vous souhaitez léguer doivent vous appartenir personnellement.

Pour rédiger un testament, vous devez être considéré comme sain d’esprit, avoir la capacité juridique à gérer vos biens.

Testament : les règles de partage à respecter

Si vous souhaitez rédiger un testament pour choisir comment seront répartis vos biens après votre décès, sachez que vous devez respecter certaines règles visant à garantir la protection de vos enfants et de votre conjoint survivant. Ces derniers sont considérés comme vos héritiers réservataires. Concrètement, une part de votre patrimoine leur est automatiquement attribuée au jour de votre décès. Nous parlons de réserve héréditaire. Seule la quotité disponible peut être librement distribuée à des tiers. La réserve héréditaire est calculée selon le nombre d’héritiers. Si vous avez un seul enfant, elle représente la moitié de votre patrimoine. Si vous avez deux enfants, les deux tiers de votre patrimoine leur reviendront. Si vous avez 3 enfants ou plus, la réserve représente les trois quarts de votre patrimoine. Précisons que la rédaction d’un testament ne vous engage pas définitivement. Vous pouvez modifier des clauses et même révoquer purement et simplement le testament.

Si le défunt n’a pas d’enfant, l'héritier réservataire est l'époux survivant.

Succession sans testament : comment ça marche ?

Si vous n’avez pas rédigé de testament, la succession est régie par les lois en vigueur au jour de votre décès. Nous parlons de dévolution légale. Les héritiers sont désignés dans un certain ordre et selon leur degré de parenté avec vous. Chaque degré exclut le suivant. L’ordre respecté est le suivant : vos descendants (enfants puis petits-enfants puis arrière-petits-enfants), vos ascendants et collatéraux privilégiés (parents, puis vos frères et sœurs, puis vos neveux et nièces, puis vos petits-neveux et petites-nièces), vos ascendants ordinaires (grands-parents puis vos arrière-grands-parents), puis les collatéraux ordinaires. Par collatéraux ordinaires, on entend vos oncles et tantes, vos cousins et cousines, vos grands-oncles et grands-tantes ou encore vos petits-cousins et petites-cousines.

Léguez un bien de votre vivant grâce à la donation

Pour léguer un bien immobilier à vos enfants sans attendre votre décès, vous pouvez aussi passer par la case donation. La donation vous permet de transmettre une partie de votre patrimoine de votre vivant et gratuitement. Si vous avez un seul enfant, vous pouvez opter pour une donation simple. Vous pouvez transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant en exonération de droits, c'est-à-dire sans payer de taxe. Un abattement qui est renouvelable tous les 15 ans. À votre décès, votre enfant ne paiera pas de droits de succession sur la part donnée. Cette solution permet donc de réduire sensiblement les droits de succession. Si vous avez plusieurs enfants, la solution la plus simple et de recourir à une donation-partage pour éviter tout litige à votre décès. En effet, en cas de donation simple, celle-ci sera imputée sur les droits de l’enfant bénéficiaire.

Contrairement à un testament, la donation d’un bien immobilier à vos enfants est irrévocable.

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