Comment vendre un bien immobilier loué ?

Laetitia Lapiana 17 jan 2024
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Vous êtes propriétaire d’un logement occupé par un locataire et vous souhaitez le vendre ? Vide ou meublé, à la fin ou en cours de bail, tout est possible, à condition de connaître les spécificités liées à ce type de vente et de respecter diverses procédures pour mener votre projet dans les règles de l’art. Explications.

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vendre un bien loué
Il est possible de vendre son logement actuellement loué, à conditions de respecter certaines formalités. @gettyimages
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Dans quels cas peut-on vendre un bien occupé ?

Si vous avez décidé de mettre votre bien actuellement loué à la vente, sachez que vous êtes dans votre droit et vous pouvez procéder légalement à cette mise en vente. Pour autant, cette pratique est encadrée par la loi et il est important de se conformer à un certain nombre d’obligations et de formalités, tant auprès de votre locataire que du futur acquéreur. Selon vos projets et le degré d’urgence de cette vente, il existe deux cas de figure au moment de déclencher le processus de vente :

  • En cours de bail, il s’agit alors de la vente d’un bien « vendu loué ».
  • En attendant la fin de bail, il s’agit alors d’une vente classique d'un bien libre de toute occupation, qui requiert au préalable de donner congé à son locataire pour vente.

Vendre en fin de bail, comment donner congé au locataire ?

Si vous optez pour la mise en vente de votre bien après que le locataire a quitté les lieux, il vous faudra alors anticiper pour respecter les formalités habituelles de préavis pour donner congé à votre locataire, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée :

  • Adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé.
  • Indiquer clairement le motif de ce préavis : « congé pour vendre ».
  • Procéder à la mise en vente et aux visites à la fin du bail, une fois que votre locataire a quitté les lieux et vous a remis les clés du logement.

À noter que dans le cadre d’une location vide (non meublée) qui vaut résidence principale du locataire, celui-ci a un droit de préemption sur la vente du bien. Autrement dit, si vous lui donnez congé pour vente, il est prioritaire pour se proposer acquéreur dudit logement. De fait, selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous êtes dans l’obligation d’inclure dans votre préavis une offre de vente. Le locataire est alors libre de faire valoir son droit de préemption ou non et dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer.

Il existe des cas particuliers qui ne permettent pas au bailleur de donner congé à son locataire, notamment si celui-ci est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles modestes, auquel cas il est possible qu’il bénéficie du statut de locataire protégé.

Vendre un logement occupé en cours de bail

Autre option : vendre loué, soit en cours de bail. Comment ? Déjà, il faut savoir que ce type de vente peut intervenir à tout moment au cours du bail locatif et que l’annonce immobilière doit préciser qu’il s’agit d’un bien vendu occupé. Dans ce cas, pas de démarches officielles auprès du locataire puisque vous ne lui donnez pas congé et que les conditions de location ne sont pas affectées par le changement de propriétaire, qu’il s’agisse de la nature du bail, de sa durée et du montant des loyers. Libre à vous toutefois d’informer votre locataire de cette vente.

Les visites d’un bien occupé à la vente peuvent s’organiser à raison de maximum 2 heures par jour, à planifier au cas par cas avec le locataire, en sa présence ou avec un accord écrit de sa part si la visite a lieu pendant son absence.

Quid du nouveau propriétaire-bailleur ?

En revanche, c’est auprès de l’acheteur qu’il conviendra de communiquer certaines informations pour rendre la vente viable. À commencer par lui transmettre une copie du contrat de location en cours – au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente –, ainsi que l’acte de caution et toute autre information essentielle au sujet du locataire comme d’éventuels manquements, des loyers impayés etc., dont la dissimulation peut entraîner l’annulation de la vente.

Une fois l’acte de vente signé, c’est dans un premier temps au notaire de communiquer le nom du nouveau bailleur au locataire qui occupe les lieux. De son côté, l’acheteur devra lui indiquer ses coordonnées et deviendra automatiquement le bénéficiaire du cautionnement. C’est à lui qu’incombera la restitution du dépôt de garantie à la fin du contrat de bail.

Vente occupée, quels avantages et inconvénients ?

La vente de biens occupés peut présenter divers avantages, notamment s’il s’agit de petites surfaces – très prisées des investisseurs –, dans des secteurs où le marché immobilier est « tendu », donc avec une demande importante à la clé.

Ce type de transaction permet également au vendeur de ne pas être tributaire des échéances de bail et de continuer de percevoir les loyers jusqu'à la vente.

Reste qu'une vente occupée présente aussi des inconvénients. En effet, les biens vendus loués s’affichent souvent moins chers qu’un logement vide. Généralement comprise entre 5 et 20 %, la décote dépend de divers paramètres comme la durée du bail, le montant du loyer et son adéquation par rapport aux prix du marché, l'âge du locataire, mais aussi de la performance énergétique du logement, un mauvais DPE pouvait creuser davantage l’écart et faire l’objet de négociations plus « agressives ».

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