Lors d’un achat immobilier, tout acquéreur se doit d’honorer des frais d’acquisition dits plus communément frais de notaires. De l’ordre de 7 à 8 % dans le parc résidentiel ancien et de 2 à 3 % dans le neuf ou en Vefa, ces frais sont calculés sur le prix de vente du bien et intègrent à la fois la rémunération du notaire et la fiscalité sur l’acquisition. À titre d’exemple, pour l’achat d’un appartement ou d'une maison dans l’ancien à 300 000 €, les frais d’acquisition peuvent se monter à 22 600 €, soit 8% du prix d'acquisition, dont 82% de droits de mutation qui reviennent à l’État sous forme de droits et taxes.

Il s’agit donc là d’une dépense importante qu’il est vivement conseillé d’intégrer dans les besoins de financement liés à son achat immobilier, d’autant que cette somme doit être versée dans son intégralité au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Condition sine qua non pour finaliser la transaction.

Mais pour ceux qui auraient du mal à couvrir cette dépense d’une seule traite, la question se pose alors de savoir si les frais de notaire peuvent être payés en plusieurs fois. Hélas, la réponse est non. Dans les faits, les notaires jouent le rôle de percepteur de fonds pour le compte de l’État, donc impossible d’échelonner ce paiement. À défaut d’avoir anticipé et pris le temps de réunir la somme correspondante, quelles autres options pour financer l’enveloppe notariale ?

Si la solution la plus courante pour financer les frais de notaire consiste à utiliser son apport personnel – de l’ordre de 10 % de la valeur du bien convoité –, il arrive que la somme provisionnée ne soit pas suffisante, voire inexistante. C’est souvent le cas des jeunes actifs et des primo-accédant, pour qui prétendre à la propriété peut passer par un emprunt sans apport, via la souscription d’un prêt bancaire dit « à 110 % », intégrant donc les frais d’acquisition.

Cela requiert néanmoins un dossier très solide qui présente de bonnes garanties, sachant que dans le contexte actuel, les banques disposées à accorder ce type de prêt sont de plus en plus rares. Alors, si rien n’interdit d’intégrer ces frais à sa demande de crédit bancaire, dans les faits cette option reste soumise à condition. Sans compter le fait qu’avec un prêt à 110%, les taux d’emprunt – qui ont largement augmenté ces dernières années – seront de facto plus élevés. Le mieux reste encore de prendre le temps de mettre de l’argent de côté afin de constituer une épargne suffisante pour couvrir ces frais.

Coup de pouce très appréciable pour contribuer au financement d’un achat immobilier, les prêts aidés sont aussi utiles pour s’acquitter des frais de notaire. Si seuls le CEL (compte épargne logement) et le PEL (prêt épargne logement) permettent de financer directement ces frais annexes, d’autres prêts subventionnés – le PTZ ou éco-prêt à taux zéro, le PAL (prêt action logement) ou le PAS (prêt à l'accession sociale) – selon profils et conditions d’éligibilité, peuvent être mobilisés en complément du prêt bancaire classique.

La bonne nouvelle, c’est qu’ils seront pris en compte dans le calcul de la capacité de financement. Une façon d’augmenter son apport personnel et de faire baisser mécaniquement le montant de son emprunt, ce qui laisse plus d’options à l’acquéreur pour couvrir les frais annexes (de notaire, de garanties...).