« Dans le 11e, à Paris, les prix ont baissé sur certains biens standards »
Le 11e arrondissement de Paris se caractérise par un marché immobilier à deux vitesses, avec d’une part des biens d’exception qui se maintiennent en termes de prix, et d'autre part, des biens standards qui accusent une baisse de prix que les vendeurs n’acceptent pas toujours. Un constat dressé par Nadège Benguigui et Mylène Guetta de l’agence Century 21 Parmentier Saint Maur.
Quel est votre secteur d’intervention ?
Historiquement, notre secteur de prédilection est le 11e arrondissement, mais nous intervenons volontiers - et fréquemment - sur les 10e, 12e et 20e arrondissements, voire au-delà par l’intermédiaire d'apporteurs d’affaires.
Quel état des lieux dresser du marché dans le 11e ?
Il s’agit d’un marché immobilier hétérogène, car nous relevons d’une part un marché tonique dans l’ancien avec charme ainsi que sur le neuf avec extérieur, alors que pour les biens plus standards, le marché dans le 11e arrondissement est plus calme. Il faut dire que les prix ont baissé, et que les vendeurs rencontrent des difficultés à s’y ajuster tandis que les acquéreurs veulent acheter le moins cher possible.
Sommes-nous face à un marché d’acquéreurs ?
Absolument, ils ont l’avantage et nous l’observons notamment à travers les marges de négociation qui augmentent. De plus, nous avons relevé que les acquéreurs sont particulièrement réactifs au moment de la parution des annonces, mais qu’ils tendent à se volatiliser et à ne plus rappeler après 24 à 48h.
Le délai de vente dans le 11e arrondisement et ses alentours est de 91 jours, tous types de biens et toutes surfaces confondus, sauf pour les biens d’exception qui se vendent plus rapidement.
Qui sont les acquéreurs du 11e arrondissement ?
Il s’agit principalement des 30-50 ans, pour différentes raisons : au-delà de 50 ans, le taux d’usure pénalise les acquéreurs, et en-dessous de 30 ans, les acquéreurs ne présentent généralement pas une capacité d’achat suffisante.
Quels sont les biens les plus prisés ?
Les petits T2 sont les biens les plus prisés, avec une nouveauté dans les critères de recherche : auparavant, les biens situés au dernier étage avec ou sans ascenseur étaient les plus demandés. Or, aujourd’hui, ce n’est plus le cas car ces logements affichent un mauvais DPE qui les sanctionne. Il s’agit d’un critère qui a pris une importance considérable, et avant d’acheter, les acquéreurs regardent désormais le prix au m², le DPE ainsi que les éventuels travaux de rénovation prévus au sein de la copropriété.
Quelle est l’amplitude des prix dans votre secteur ?
La fourchette est très vaste en raison de tous les chamboulements que je viens d'évoquer. Il faut compter entre 8 000 et 13 000 €/m². Actuellement, pour un logement de 20-25 m², le ticket d’entrée se situe autour de 250 000 à 300 000 €. Quant à l’apport, il est incontournable.
« Actuellement, le DPE est un argument de vente ou un élément qui pénalise : les acquéreurs ne visitent même plus un bien qui est classé F ou G. »
Nadège Benguigui et Mylène Guetta de l’agence Century 21 Parmentier Saint Maur
Dans quel quartier est-il judicieux d’investir ?
Dans le secteur, le sud du 11e demeure un secteur privilégié. Il faut également relever qu’un studio est plus rentable qu’un T2 en termes d’investissement locatif, du fait notamment du plafonnement des loyers qui définit le niveau de rentabilité d’un logement.
10 191 €/m²
C'est le prix de vente d'un appartement dans le 11e arrondissement de Paris.
Quel est le délai de location dans le secteur ?
Il est très court, autour de 3 à 15 jours car la demande locative est forte.
Quelles perspectives d'évolution pour le marché du 11e ?
Nous pouvons raisonnablement anticiper une nouvelle baisse des prix mais qui sera limitée. Elle ne devrait toutefois pas toucher les biens d’exception, à savoir les biens anciens de charme avec ascenseur, pas plus que les biens neufs avec espace extérieur. Le marché est cyclique, les prix de vente devraient donc se stabiliser par la suite, voire remonter légèrement dans quelques temps.
