C’est une excellente nouvelle pour les futurs propriétaires et pour la construction neuve ! Parmi les nombreuses mesures qui découlent de la loi de finances 2025, des coups de pouces spécifiques à l’achat d’un bien immobilier ou à la rénovation énergétique visent à encourager l’accès à la résidence principale pour les primo-accédants. Comment ? Grâce à l’exonération des droits de mutation sur les donations destinées à financer l'acquisition d'un bien neuf ou sur plan, en l'état futur d'achèvement (Vefa).

Ce dispositif vise à relancer le marché de la construction et de l’immobilier neuf. Il permet aussi aux primo-accédants d'acheter leur résidence principale grâce à un allégement fiscal. Les donateurs peuvent, de leur côté, anticiper la transmission de leur patrimoine et aider leurs enfants ou petits-enfants à sécuriser leur avenir en investissant dans la pierre.

Les dons familiaux d’argent effectués par des parents ou grands-parents au profit de leurs enfants, petits-enfants, voire arrière-petits-enfants, sont désormais exonérés de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par donataire ou bénéficiaire.

Mais attention, cette mesure impose de respecter des conditions strictes.

• L’exonération, temporaire, s’applique à toute somme versée jusqu’au 31 décembre 2026.
• Les sommes perçues par le donataire doivent être affectées à l’achat de la résidence principale dans le neuf ou dans le cadre de travaux de rénovation énergétique pour un bien ancien dans un délai de six mois à compter de la date de la donation.
• Le donataire est tenu de conserver son bien immobilier pendant une durée minimale de cinq ans à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux. Et ce, qu’il occupe le bien au titre de la résidence principale ou qu’il le loue en guise d'habitation principale à un tiers (hors membres de son foyer fiscal).

Prenant place parmi d’autres avantages fiscaux en vigueur en matière de donation et de transmission patrimoniale, cette nouvelle exonération permet aussi aux proches désireux de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier de cumuler ce bénéfice avec, notamment, deux autres dispositifs majeurs :

• l’abattement sur les dons familiaux, dont le montant sans droit de donation à régler varie selon le lien de parenté : 100 000 € renouvelables tous les 15 ans pour les enfants ; 31 865 € pour les petits-enfants ; 5 310 € pour les arrière-petits-enfants et 7 967 € pour les neveux et nièces ;
• l’exonération des dons familiaux d’argent, également renouvelable tous les 15 ans, permet à un donateur de moins de 80 ans de gratifier le bénéficiaire de son choix (majeur ou mineur émancipé) de la somme de 31 865 € sans droits de donation.

À titre d’exemple, grâce au cumul des dispositifs de donation et de dons d’argent, un parent peut transmettre à son enfant la somme de 231 865 € (100 000 x 2 + 31 865 €) en franchise d’impôt pour l’achat d’un bien neuf, mais uniquement si l’ensemble des conditions qui sous-tendent chaque dispositif est respecté. En contrepoint, un enfant peut recevoir le double de cette somme par ses deux parents, et plus encore si les grands-parents optent aussi pour une donation.

Sans aller jusque-là, les ménages qui ont la chance de pouvoir bénéficier d’un soutien familial aussi généreux restent peu nombreux : en 2021, seulement 1 Français sur 5 a bénéficié d’une donation au cours de sa vie selon l’Insee.

Reste que, même si les sommes en jeu se cantonnent le plus souvent à quelque milliers d’euros, cela peut permettre aux jeunes ménages de constituer ou doper leur apport personnel, essentiel pour renforcer leur dossier de prêt bancaire et décrocher le précieux sésame.