L'offre d'achat est un document généralement manuscrit, rédigé et transmis au vendeur suite à la visite d’un logement que vous souhaitez acquérir. Autrement dit, c’est avec ce document que vous indiquez officiellement au vendeur que vous vous portez acquéreur de son bien immobilier à un certain prix, indiqué dans votre offre d’achat.

Avant d’émettre une offre d’achat, il est impératif de bien évaluer votre capacité financière, c’est-à-dire le montant de votre apport et de votre emprunt. Pour déterminer le montant que vous allez proposer, et formuler une offre d’achat réaliste et compétitive, analysez également le marché immobilier local, en comparant les annonces de logements similaires (localisation, superficie, nombre de pièces, performances énergétiques…) et prenez en compte l’été général du bien. Cela vous permettra de savoir si le prix du bien immobilier qui vous intéresse est supérieur, inférieur ou conforme aux prix de vente moyen constaté dans le secteur.

Dans un marché tendu, où la demande est forte et l'offre limitée, votre marge de négociation sera moins élevée dans la mesure où les vendeurs reçoivent plusieurs offres et ont la possibilité choisir la plus avantageuse. Vous bénéficierez d’une marge de négociation plus important dans un marché moins tendu.

Le prix n'est pas la seule information qui doit être renseignée dans votre offre d’achat. Cette dernière doit au moins désigner le bien que vous souhaitez acquérir et indiquer la date de l’offre, le prix auquel vous vous portez acquéreur et la durée de validité de l’offre. Le plus souvent, l’offre est valable entre 1 et 2 semaines.

Pour permettre au propriétaire-vendeur de prendre plus facilement sa décision, vous pouvez également préciser :

• votre plan de financement (apport personnel, emprunt, vente d'un bien pour financer l'achat...) ;
• le montant du dépôt de garantie remis au notaire au moment de la signature du compromis de vente ;
• la date d'entrée dans les lieux souhaitée ;
• les éventuelles autorisations d'urbanisme que vous voulez obtenir.

Vous pouvez transmette votre offre d’achat au vendeur par courrier recommandé ou par mail. Si vous passez par une agence immobilière, c’est votre conseiller qui se chargera généralement de transmettre votre offre au vendeur. Précisons qu’aucune somme ne peut légalement vous être demandée pour réserver le bien que vous convoitez.

Si votre offre est acceptée, c’est au moment de la signature du compromis que le versement d’un dépôt de garantie vous sera réclamé.

Une fois votre offre d’achat reçue, le vendeur doit vous répondre par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut accepter les conditions de votre offre, refuser votre offre si le prix que vous proposez est inférieur au prix de vente affiché ou faire une contre-proposition écrite. Cette dernière prend la forme d’une nouvelle offre rendant votre offre d’achat « caduque ».

Si le vendeur ne vous répond pas, cela équivaut à un refus de sa part. Si le vendeur accepte votre offre d’achat, il s’engage à vous vendre le bien au prix proposé et doit arrêter les visites. Précisons que le vendeur ne peut théoriquement pas refuser votre offre si elle correspond au prix de vente qu’il avait fixé.

De votre côté, vous avez la possibilité de vous rétracter tant que le vendeur n’a pas reçu votre offre. Une fois l'offre reçue, vous ne pouvez plus vous rétracter pendant toute sa durée de validité.

Si le vendeur accepte votre offre, la vente doit théoriquement se conclure selon les conditions mentionnées dans le document. Toutefois, après la signature du compromis de vente, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours, vous permettant de revenir sur votre décision, sans pénalités et sans justification.