On le sait bien, toute transaction immobilière doit tenir compte des incontournables frais d’acquisition, dits « frais de notaire », pour permettre une estimation globale du budget d’achat. Ces frais, qui englobent les coûts relatifs à la rédaction de l’acte authentique, sont actuellement d'approximativement 7 à 8 % du prix d’achat total dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf. Ils alourdissent sensiblement la note pour l’acheteur, puisqu’ils sont traditionnellement à sa charge, même si cette règle n’est pas gravée dans le marbre et peut donc être contournée.

De fait, il existe une solution assez méconnue, mais tout à fait viable et légale, qui donne à l'acheteur la possibilité de s’affranchir des frais de notaire, leur prise en charge étant alors supportée par le vendeur. On parle dans ce cas de « vente acte en main ». La clause éponyme permet à l’acheteur de transférer les frais de notaire sur le vendeur.

Plus concrètement, « l’acte en main » est une clause qui, pour prendre effet, doit être stipulée dans l’avant-contrat – compromis ou promesse de vente – préétabli et signé par les deux parties devant notaire. Dans ce cas, le prix d’achat mentionné dans l’acte est amputé des frais de notaire, qui sont alors assumés par le vendeur et intégrés au prix de vente affiché, à l’instar des frais d’agence. Dans un cas comme dans l’autre, les frais de notaire ne se volatilisent pas dans la nature, tandis que les montants déboursés pour l’achat et ceux encaissés pour la vente restent les mêmes, au final. Alors, quel est l’intérêt de ce dispositif ?

Dans la grande majorité des cas, ce dispositif est sollicité par l’acquéreur ou l’investisseur ne disposant pas d’apport personnel ou ne souhaitant pas mobiliser ses fonds personnels pour l’acquisition d’un bien. L’acte en main lui permet alors de se soustraire artificiellement aux frais de notaire, pour lesquels l’apport est le plus souvent requis, et d’inclure ce montant dans le prix de vente. Objectif ? Obtenir un prêt couvrant intégralement son budget d’achat, soit un financement à 110 % déguisé, sans que la banque n’ait à exiger d’apport personnel.

Mais pourquoi se donner tant de peine ? Tout simplement parce que, dans une transaction classique, les banques ne financent que le prix du bien, et non les frais associés – notaire, garanties, dossier... –, dont l’ensemble représente environ 10 %. La raison est très simple : si l’acheteur ne parvient plus à rembourser son crédit immobilier, la banque pourra être amenée à saisir et à revendre le bien concerné pour recouvrer son dû. Ce faisant, elle perdra potentiellement le montant correspondant aux frais d’acquisition, d’où l’exigence des banques vis-à-vis de l'apport !

S’il n’a pas d’intérêt particulier à proposer cette clause, il peut en revanche l’accepter pour aider à la concrétisation de la transaction ou comme argument commercial. Rappelons qu’il s’agit pour lui d’une opération grise ou neutre : il ne gagne pas d’argent, mais n'en perd pas non plus, puisque lesdits frais désormais à sa charge sont inclus dans le prix de vente, qui est factuellement augmenté d’autant. De fait, plusieurs circonstances peuvent conduire un vendeur à consentir à une vente « acte en main » après accord préalable, surtout si cela lui permet d’en tirer profit :

• Le bien à la vente doit être cédé le plus rapidement possible, par exemple, dans le cas d’une vente urgente ou forcée (mutation, insolvabilité, séparation, divorce...).
• Le bien concerné est sur le marché depuis de longs mois (ou plus !) et reçoit peu ou pas de visites ; les perspectives sont pessimistes et cette clause conditionne la vente pour un acheteur potentiel.

Même si les bénéfices de ce mécanisme sont plus manifestes côté acheteur, il peut aussi arriver (plus rarement) que ce soit le vendeur himself qui prenne l’initiative de ce type de procédure en guise d’argument commercial, dans le but de séduire ou d’arranger certains acheteurs, en ajoutant la mention « vente acte en main » dans son annonce et en affichant un prix « frais de notaire inclus ».

Peu connu des professionnels de l’immobilier et des banques, ce mécanisme reste assez marginal et peu appliqué. En marge de la réticence affichée par certaines banques, qui sont informées de cette procédure mentionnée noir sur blanc dans le compromis de vente, tous les vendeurs ne sont pas disposés non plus à contourner les règles d’une transaction classique. Au final, même s’il existe des situations spécifiques pour lesquelles l’acheteur ou l’investisseur trouve opportun de mettre en place cette clause, il ne peut avoir aucune garantie de son acceptation par le vendeur ou par son établissement de crédit.