Le SAV de l’immo : servitudes, voisinage et droit de passage

Vincent Cuzon 12 jan 2024
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Servitude et droit de passage sont deux termes que l’on entend souvent dans le cadre de litiges entre voisins. Définition des deux notions, droits et devoirs des propriétaires… tout ce qu’il faut savoir sur les servitudes en immobilier.

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Il est impossible de refuser un droit de passage au propriétaire d’un terrain isolé. © cirano83 – Getty Images
Il est impossible de refuser un droit de passage au propriétaire d’un terrain isolé.©gettyimages
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Servitude et droit de passage : quelles différences ?

Si votre maison a été construite sur un terrain enclavé ou difficile d’accès, il y a de fortes chances pour que vous deviez passer sur le terrain de votre voisin pour pouvoir y accéder. Nous parlons alors de servitude de passage. Si nous entendons également souvent parler de droit de passage, sachez que ces deux termes sont équivalents. En réalité, le droit de passage est un type de servitude. D’une manière générale, une servitude est une contrainte qui limite les conditions d'utilisation d'un bien immobilier (article 637 du Code civil). Les servitudes sont souvent indiquées dans le titre de propriété. En ce qui concerne le droit de passage en lui-même, il consiste, pour le propriétaire d’un terrain enclavé ou difficile d’accès (aussi appelé fonds dominant) à pouvoir rejoindre la voie publique depuis son terrain (et inversement) en passant sur le terrain d’un voisin (fonds servant).

La servitude de passage concerne une propriété devant supporter une contrainte au profit d'une propriété appartenant à une autre personne.

Quels sont les différents types de servitudes ?

Si le droit de passage est le type de servitude le plus connu, il existe de nombreux autres types de servitudes. Nous pouvons, entre autres, citer la servitude de vue, la servitude de mitoyenneté et la servitude de puisage. Au sein de ces différentes sortes de servitudes, le Code civil distingue :

  • Les servitudes continues, dont l’usage peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine (conduite d’eau, égout…).
  • Les servitudes discontinues, qui ont besoin de l’intervention de l’homme pour être exercées (droit de passage, droit de puisage…).
  • Les servitudes apparentes, visibles grâce à la présence d’un ouvrage extérieur.
  • Les servitudes non apparentes : interdiction de construire, canalisation enterrée, etc.

Pour revenir au droit de passage, il s’agit d’une servitude accordée par défaut pour une durée de 30 ans. Une servitude de passage cesse automatiquement si votre terrain enclavé ou difficile d’accès est relié à la voie publique par la construction d’une route ou d’un chemin. En dehors de ce cas de figure, les servitudes peuvent disparaître de quatre façons différentes, précisées par les articles 703 à 710 du Code civil : impossibilité de les utiliser suite à une catastrophe naturelle, confusion des fonds (les deux terrains appartiennent au même propriétaire), non-usage pendant 30 ans (sauf si le terrain est totalement enclavé) ou modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.

Un droit de passage peut-il être refusé ?

Si le terrain est totalement enclavé, le droit de passage est une servitude légale et encadrée par l’article 682 du Code civil. Le voisin ne peut en aucun cas s’y opposer. En revanche, si le terrain est seulement difficile d’accès, le droit de passage n’est qu’une servitude conventionnelle nécessitant l’accord préalable du voisin. Que votre terrain soit totalement enclavé ou seulement difficile d’accès mais que vous estimez que sa situation justifie un droit de passage, la rédaction d’une convention de servitude avec votre voisin est fortement conseillée. Ce document définit les modalités précises d’exercice du droit de passage : lieu où le passage pourra avoir lieu sur le terrain, largeur du passage, mode de passage (en voiture motorisé, seulement à pied, etc.) et montant de l’indemnisation due au propriétaire servant, c’est-à-dire le voisin propriétaire du terrain sur lequel vous devez passer. Si votre terrain est difficile d’accès et que votre voisin vous refuse un droit de passage, vous pouvez saisir le tribunal qui sera à même de statuer.

Vous ne pouvez pas demander un droit de passage si votre terrain devient enclavé suite à des travaux que vous avez réalisés.

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