En France, dans les zones tendues – c’est-à-dire les villes où il est difficile de se loger, en raison d’un déséquilibre important entre l’offre de logements et la demande –, un encadrement des loyers a été mis en place. L’objectif est de réduire la hausse des loyers engendrée par la raréfaction de l’offre. En réalité, nous pouvons distinguer deux mécanismes distincts permettant d’encadrer les loyers. Le premier, l’encadrement de l’évolution des loyers, consiste à limiter les hausses de loyers entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail, et ce dans toutes les zones tendues. Lorsque le bien est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, qui peut être révisé une fois par an, si une clause le prévoit. Par la suite, si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut l’augmenter au renouvellement du bail. Si le bien a été loué au cours des derniers 18 mois, pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf s'il n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, que des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire ou que le loyer est sous-évalué. Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

Un encadrement du niveau des loyers spécifique est appliqué à l’initiative de certaines communes et agglomérations situées en zone tendue. Dans les communes concernées, les loyers sont plafonnés dès la première mise en location. Chaque année, un arrêté préfectoral détermine un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, par catégorie de logements et par quartier. Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut s’appliquer pour des biens présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente certaines caractéristiques (sanitaires sur le palier, humidité sur les murs, mauvaise isolation thermique, etc.). Actuellement, les villes où un encadrement des loyers spécifique a été mis en place sont une cinquantaine : Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, les territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) et la communauté d’agglomération Pays-Basque. Entre 2025 et 2026, l'encadrement des loyers pourrait être étendu aux communes ayant publiquement fait connaître leur souhait d’appliquer le dispositif. Il s’agit des communes d’Annemasse Agglo, de Cergy, du territoire Grand-Orly Seine Bièvre (Île-de-France), de Marseille, de Rennes et de Nantes. La candidature de la Cité des Ducs de Bretagne, pas encore déposée officiellement, devrait l’être en avril 2025.

L’encadrement des loyers est un dispositif particulièrement encadré par la loi. Si un bien est concerné par la mesure, l’information doit obligatoirement être mentionnée dans l’annonce de location. Pour protéger les locataires et limiter les annonces ne respectant pas les règles, l’annonce doit notamment mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et l’éventuel complément de loyer permettant de dépasser cette limite. Si complément de loyer il y a, les motifs justifiant ce montant complémentaire autorisé doivent être précisés. Si votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, il risque de lourdes sanctions. S’il s’agit d’une première mise en location, vous pouvez demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail. À l’approche du renouvellement du bail, vous pouvez aussi engager une action en diminution de loyer. Votre demande doit être effectuée au moins 5 mois avant l’échéance du bail, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus ou en l’absence de réponse du propriétaire 4 mois avant la fin du bail, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). En cas d’échec de la conciliation, vous avez 3 mois pour saisir le juge d’instance. Le propriétaire encourt alors une amende pouvant atteindre jusqu’à 5 000 €.