Dans un contexte de forte inflation et face aux difficultés croissantes pour les ménages de trouver un logement, deux dispositifs gouvernementaux majeurs encadrent notamment le montant des loyers et leurs modalités de révision :

• L’encadrement des loyers, initié par la loi Alur en 2014 et régit par la loi Élan depuis 2018. Ce dispositif vient d’être reconduit jusqu’au 31 juillet 2024 et s’applique pour les 1149 communes des 28 agglomérations situées en zone tendue.
• Le « bouclier loyer » qui, reconduit jusqu’au printemps 2024, plafonne à 3,5 % d'augmentation la révision annuelle des loyers, en vue de limiter les retombées de l’inflation sur le budget des locataires.

Pourtant, dans une étude publiée en juillet dernier, PriceHubble fait état des hausses de loyers intervenues depuis un an dans dix grandes villes françaises – dont la plupart appliquent l’encadrement des loyers –, avec des niveaux d’augmentation largement supérieurs aux plafonds imposés par le législateur. A titre d’exemple, de juin 2022 à juin 2023, la hausse moyenne du loyer charges comprises pour un studio a été de 6,6% à Nice, de 6,5% à Paris, de 6,2% à Brest et Bordeaux.  

Au-delà des facteurs conjoncturels qui peuvent expliquer (sans toujours légitimer) une telle augmentation – explosion de la demande, inflation, augmentation du coût de l’énergie et des charges locatives... – qu’en est-il concrètement des règles qui permettent de fixer et d’augmenter le montant du loyer ? Sont-elles toujours respectées ? Dans quels cas précis un bailleur est-il en droit de réévaluer le montant du loyer tout en restant dans la légalité ?

Trois cas de figure autorisent notamment le bailleur à revoir le montant du loyer, que la hausse intervienne en cours de bail ou lors de son renouvellement. Chaque année, les bailleurs ont, en effet, la possibilité de réévaluer le montant du loyer à la date prévue dans le contrat de location ou à celle de la signature du bail. Deux conditions président à cette option :

• Une clause de révision doit être mentionnée dans le contrat de bail.
• La révision du loyer hors charge doit être calculée sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), publiée tous les ans par l’Insee et plafonné à 3,5% par le « bouclier loyer » dans le cadre de la loi sur le pouvoir d’achat, afin d’enrayer un impact trop important de l’IRL.
• Le bailleur ou son gestionnaire est tenu d’informer son locataire par lettre pour notifier la révision annuelle du loyer en indiquant le nouveau montant dans l’année qui suit la date mentionnée par la clause de révision.

Avec ou sans clause de révision, il est possible d’augmenter le loyer en cours de bail si des travaux d’amélioration sont réalisés par le bailleur à ses frais et en accord avec son locataire. Après l’achèvement de ces travaux, le propriétaire peut en effet estimer que le loyer pratiqué jusque-là n’est plus cohérent avec le nouveau standing du logement. Mais là encore, plusieurs conditions sont à respecter pour réévaluer le loyer après travaux.

A commencer par la nature desdits travaux, censés améliorer significativement et durablement le confort du logement, bien au-delà du simple rafraîchissement esthétique. Sont ainsi considérés comme éligibles à une revalorisation du loyer les travaux dits d’amélioration, en matière de confort (installation d’une cuisine équipée, d’un ascenseur dans une copropriété...), de sécurité (digicode, porte blindée, vidéo-surveillance...) et de performance énergétique (pose de double vitrage pour optimiser l’isolation thermique, d’un système de chauffage économe en énergie, etc.).

Si ces critères sont respectés, le bailleur peut alors prétendre à une majoration annuelle plafonnée à 15% du loyer. Mais là encore, sous condition :

• Le montant des travaux d’amélioration engagés doit représenter une annuité de loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail et un minimum de 6 mois de loyer pour une mise en location.
• Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de la nature des travaux prévus, des modalités et délais d’exécution ainsi que du montant de la majoration sur le loyer au moins 6 mois à l’avance.
• La révision de loyer doit être acceptée par le locataire et faire l’objet d’un avenant au contrat locatif si aucune clause n’est prévue à cet effet.

Autre situation autorisant une révision du loyer à la hausse : le montant de la location a été sous-évalué par le bailleur. Ce dernier peut alors appliquer une révision lors d'un changement de locataire, ou au moment du renouvellement du bail. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de présenter plusieurs preuves justifiant cette augmentation auprès du locataire en place. En l’occurrence, il s’agit d’apporter 3 exemples (6 dans les métropoles de plus d’un million d’habitants comme Paris) de loyers supérieurs pratiqués pour des biens similaires dans le voisinage : le même immeuble, rue, quartier...

Une fois ces preuves apportées, le bailleur peut alors soumettre une révision de loyer à son locataire minimum six mois avant le renouvellement du bail. Si le locataire consent à cette hausse, il suffit alors de formuler un accord daté et signé stipulant les termes de cette augmentation. Dans tous les cas, le calcul du nouveau loyer doit, une fois de plus, respecter l’évolution de l’IRL et de ne pas dépasser le plafond du bouclier loyer qui, pour rappel, est fixé à 3,5 %.