Le zonage ABC qui caractérise les zones tendues a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement Robien. Il a ensuite été refondu en 2006, en 2009 et en 2014. Depuis cette dernière date, d’autres révisions ont été mises en place en 2019, 2022 et 2023. De nombreuses communes ont été ajoutées au fil du temps à cette liste de zones tendues, et ce sont 800 nouvelles communes qui vont bientôt être ajoutées au nouveau zonage, et dont la liste exhaustive devrait être publiée en juin. Parmi elles, 600 seront classées zones tendues et 200 communes verront leur degré de tension réhaussé, du fait d’un déséquilibre accru entre l’offre et la demande.

Ce reclassement des 600 communes va, d’après le gouvernement, permettre « d’ouvrir à 1,8 million de Français l’accès au prêt à taux zéro pour un logement neuf ou à des logements locatifs intermédiaires aux loyers 10 à 15 % en dessous des prix du marché. Pour 200 autres communes, le niveau de tension serait augmenté afin de permettre un meilleur équilibre financier des projets. »

En octobre 2023, ce sont 209 communes qui ont été reclassées en zones tendues, dont 154 qui ont rejoint la liste des zones les plus tendues, à savoir A ou B1. Parmi elles, on retrouve des villes moyennes en fort développement ou très touristiques, comme Arras, Cholet, Le Mans, Troyes, Evreux, Besançon, Colmar, et des communes de la façade atlantique ou manchoise comme Brest, Cabourg, Paimpol, Perros-Guirec, Plérin, Lorient ou Vannes. Plus bas, on retrouve des communes du bassin d’Arcachon comme Rochefort, Lège-Cap-Ferret, Andernos, Arès, Gujan-Mestras et Arcachon ainsi que Soulac-sur-Mer. La côte basque a également vu des communes reclassées comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Anglet. Les secteurs de montagne ne sont pas en reste avec Annecy, Sallanches, Le Grand-Bornand, Evian-les-Bains, Briançon et Gap. Enfin, l’arc méditerranéen est concerné par les nouvelles zones tendues, à en croire le reclassement de Vauvert, Uzès, Le Grau-du-Roi, Béziers et La Grande-Motte.

Les zones tendues correspondent à des secteurs dans lesquels on relève un déséquilibre net entre l’offre et la demande de logement, qui crée des tensions sur le marché immobilier. Cette tension peut être notamment mesurée à travers une croissance démographique importante, ou encore les prix immobiliers et les niveaux de loyers très élevés qui empêchent de nombreux ménages de se loger dans de bonnes conditions. Mais si de nombreuses communes sont ou vont bientôt être classées parmi les zones tendues, on relève différents degrés de tension organisés de la façon suivante :

• La zone A bis comprend Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
• La zone A comprend l’agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes comme Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux et 8 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix immobiliers sont très élevés.
• La zone B1 comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et les prix immobiliers sont élevés, et une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, des villes tendues de province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
• La zone B2 comprend les villes centres de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non situées en zones Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1.
• La zone C correspond au reste du territoire.

Les zones tendues sont ainsi celles qui sont classées Abis, A, B1 et B2.

S’il est essentiel de pouvoir déterminer les zones tendues du territoire, c’est parce que ces dernières ouvrent droit à des dispositifs spécifiques visant à faciliter l'accession à la propriété et encourager l’investissement immobilier, et donc la création de nouveaux logements, dans des secteurs qui en manquent pour loger tous les habitants qui le souhaitent. Le zonage ABC permet notamment de mesurer l’éligibilité et les barèmes applicables aux aides à l’investissement locatif comme les dispositifs Denormandie, Pinel et Loc’avantages. Mais il permet également de définir les critères d’accession à la propriété comme le prêt social location-accession, le prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville et le bail réel solidaire. Il permet enfin de fixer les plafonds de loyers des logements sociaux financés en prêt locatif social (PLS).