La loi Pinel est un dispositif d'investissement dans l'immobilier qui ravit les investisseurs, même frileux. En effet, elle permet de bénéficier d’une défiscalisation en effectuant un investissement locatif. Le principe est simple : acheter un bien immobilier neuf pour le louer, situé dans une zone « tendue », c’est-à-dire une localisation où l'offre en location est inférieure à la demande.

Le bien doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif et être non meublé. Autre condition : les loyers sont plafonnés. En effet, ce dispositif vise aussi à faciliter la location pour les foyers modestes, qui ont souvent du mal à se loger dans les zones tendues où les loyers sont les plus élevés.

De plus, vous devez vous engager sur une certaine durée de location. Il porte sur une période de six, neuf ou douze ans. À la clé, un avantage fiscal calculé selon la durée d’engagement : 12 % du prix d’achat pour six ans de location ; 18 % du prix d’achat pour neuf ans ; enfin, 21 % du prix d’achat pour 12 ans. 

Pour savoir ce que votre investissement locatif dans le neuf pourra vous rapporter grâce au dispositif Pinel, il faut bien choisir votre localisation. En effet, les plafonds des loyers sont déterminés par ces zones : 17,55 €/m² en zone A bis ; 13,04 €/m² en zone A ; 10,51 €/m² en zone B1 et 9,13 €/m² en zone B2.

Ainsi, les investissement dans des villes aux loyers déjà très élevés (comme Paris par exemple) ne vous permettraient pas une bonne rentabilité. D'autant que les investissements Pinel sont limités à hauteur de 300 000 euros maximum. Ainsi, si vous achetez un bien à 350 000 €, votre avantage fiscal ne sera calculé que sur 300 000 €. Il est donc également préférable de choisir une ville où les prix à l'achat ne sont pas prohibitifs.

Les spécialistes conseillent de prospecter du côté des « villes à fort potentiel ». La loi Pinel a ainsi défini 1180 communes éligibles classées en zones A, B1 et B2. Lille, Marseille, Montpellier ou Lyon ont été reclassées en zone A, tandis que le Havre ou Dijon ont été ajoutées en zone B1. Le choix est donc vaste. Pour vous aider, adressez-vous à un gestionnaire en patrimoine qui connaît à la fois le terrain et les taux de rentabilité des biens. À noter également que le taux de vacance locative et les chiffres du chômage locaux ne doivent pas être négligés. 

En 2021, 25 % des achats ont concerné des agglomérations situées en Île-de-France, 13,4 %, en Auvergne-Rhône-Alpes et 12,2 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Paris – surtout le Grand Paris – plaît encore malgré la flambée des prix. Marseille et Lyon suivent de près. Rennes, Angers, Aix-en-Provence et Reims sont considérées comme des villes à fort potentiel et séduisent les investisseurs. Ces derniers les perçoivent comme dynamiques, car constellées d’universités. Idem pour Metz, cité accessible et à la vitalité attractive.

Une constante : les « villes TGV » ont la cote, a fortiori en 2022. La raison ? Les prix de l’immobilier y sont encore raisonnables, et leurs marchés locatifs sains. Parmi elles, Reims ou Le Mans, à un peu plus d'une heure de Paris, sortent du lot. Les agglomérations similaires, jusqu’à deux heures en TGV de la capitale, comme Rennes, sont également à prendre en compte cette année.