En cette période de durcissement des conditions d’emprunt, les difficultés à décrocher un crédit immobilier touchent toutes les franges de la population, des primo-accédant à l’apport restreint, aux jeunes et moins jeunes retraités qui désirent donner une nouvelle impulsion à leur vie, en passant par les ménages de tout âge qui réunissent l’ensemble des critères mais qui face à l’envolée des taux d’emprunt se retrouvent lésés dans leurs capacités de financement.

Dans un tel contexte, c’est devenu la croix et la bannière pour décrocher un prêt et espérer finaliser son projet immobilier. A fortiori quand on a atteint la fleur de l’âge et que les annuités de remboursement ne peuvent plus courir le lièvre des prêts de longue durée. Pour autant, même si le seul critère légal pour souscrire un prêt immobilier est celui d’être majeur, franchir le pas après 50, 60 et même 70 reste possible, à conditions de s’informer et de se conformer à certaines règles, de prendre des précautions pour optimiser son projet et de se doter des garanties indispensables.

Déjà, quel que soit l’âge de l’emprunteur, l’accès au crédit est soumis à deux règles majeures imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) :

• Un taux d’endettement ou taux d’effort consenti à 35 % maximum.
• Une durée de remboursement du crédit limitée à 25 ans.

Par ailleurs, rappelons que les établissements bancaires se fondent sur un ensemble de critères prioritaires pour évaluer le « scoring » global du profil emprunteur :

• L’âge, qui devient un « facteur âge » à partir des 45-50 ans.
• Les niveaux de revenus, leur stabilité et leur pérennité,
• L’apport personnel assorti d’éventuels produits d’épargne, comme une solide assurance-vie, perçus comme rassurants par la banque.
• La bonne tenue de vos comptes bancaires.
• L’état de santé, les facteurs de vulnérabilité et les éventuels problèmes médicaux.

A l’approche de la retraite, et même celle-ci déjà entamée, les banques ne considèrent pas tant l’âge de l’emprunteur au moment de la souscription du prêt, que la date à laquelle est censée intervenir la fin du remboursement des échéances. De fait, d’autres éléments sont passés au crible de l’examen bancaire pour étudier votre dossier et considérer votre solvabilité à terme :

• La baisse des revenus engendrée par le passage à la retraite.
• La durée d’emprunt, les crédits de longue durée (20 ou 25) accordés à un senior disposant de revenus réguliers mais modestes représentent en effet un risque aux yeux des banques, d’autant plus élevé que l’emprunteur est âgé.
• L’état de santé, les risques de maladies qui s’accroissent avec l’âge, tout comme la probabilité de décès avant le solde du crédit.

Si vous êtes à quelques années de la retraite, votre banque sera donc plus encline à vous accorder un prêt de courte ou moyenne durée, afin de fixer les dernières mensualités avant le passage en pension et minimiser la prise de risque. Un modus operandi qui n’est pas figé dans le marbre, à condition d’anticiper sur l’estimation du montant de votre retraite.

Une des solutions consiste à s’orienter par exemple vers un prêt dégressif dit « prêt palier », qui consiste en un montage financier sur deux lignes : l’une courant jusqu’à la date d’entrée en retraite, l’autre prenant effet au moment de cette échéance, avec des mensualités revues à la baisse – généralement de l’ordre de 15 à 40%. Une option avantageuse qui permet de débloquer l’accès au crédit et d’adapter le montant du remboursement à la baisse des ressources financières.

En marge des critères prioritaires décrits en supra, il faut savoir que lorsqu’on emprunte après 65 ans, les banques se montrent encore plus frileuses face aux risques de solvabilité, de santé, d’invalidité, de décès, qui augmentent avec l’âge, tout comme le coût de l’assurance emprunteur. Partant de là, plusieurs contraintes viennent s’ajouter au tableau :

• Plus on avance en âge et plus le taux de l’assurance emprunteur monte en flèche et peut représenter un tiers du coût global d’un crédit immobilier.
• La charge particulièrement élevée de l’assurance peut induire mécaniquement un dépassement du taux d’effort et donc un refus de crédit, voire, si on reste dans les clous du TAEG, une capacité de financement fortement rognée pour l’emprunteur.
• Face aux risques liés à l’âge, les assurances groupe offrent généralement des garanties jusqu’à 70, voire 75 ans maximum selon les établissements de crédit.
• Au-delà de cet âge, l’emprunteur sera tenu d’externaliser son assurance décès via des contrats alternatifs, dont la couverture peut aller parfois jusqu’à 90 ans, mais dont le coût peut vite s’avérer dissuasif.

En résumé, si rien n’interdit d’emprunter jusqu’à un âge avancé, plusieurs leviers sont à considérer pour rassurer son banquier et maximiser ses chances :

• Le profil d’un senior peut aussi être rassurant pour les banques, la plupart étant déjà propriétaires et disposant généralement d’un patrimoine ou de produits financiers comme l’assurance-vie, qui peuvent représenter une garantie non négligeable, à commencer par un apport personnel cossu lié à la revente.
• Bien construire son projet et son plan de financement en optant pour un prêt de courte durée et en prenant en compte tous les coûts additionnels pour s’assurer de ne pas dépasser le TAEG.
• Les prêts dégressifs peuvent représenter une solution idéale quand on souhaite emprunter à quelques années de la retraite et qu’on a une bonne visibilité sur le montant de ses pensions à venir.
• Bien connaître les freins et exigences des banques peut permettre de réorienter son projet immobilier – durée de prêt, budget d’achat, circonstances favorables comme la localisation du bien ou l’achat d’une propriété avec un logement indépendant pour du locatif, etc. Tous éléments qui permettront de contrebalancer le poids de l’assurance emprunteur et des garanties décès-invalidité.