L’avant-contrat qui est conclu par l’acquéreur et le vendeur lors d’une vente immobilière peut contenir différentes clauses dont la plus courante est la clause suspensive d’obtention de prêt, pour les acquéreurs qui ont besoin de souscrire un prêt bancaire pour financer leur acquisition.

Il existe une autre clause qui peut être insérée dans l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente, en accord avec le vendeur : il s’agit de la clause de substitution. Cette clause accorde la possibilité à l’acquéreur de se substituer à toute personne physique ou morale de son choix. Cette personne peut être ou non déjà déterminée dans le compromis.

La raison la plus couramment invoquée pour justifier l’ajout de cette clause dans l’avant-contrat est de permettre à l’acquéreur initial de créer une SCI (société civile immobilière) après la signature de l’avant-contrat, pour que cette SCI devienne, après substitution, l’acquéreur finale du bien immobilier.

Lorsque l’acquéreur souhaite activer la clause de substitution, la personne morale ou physique substituée vient alors en lieu et place de l’acquéreur initial. Elle devient donc tenue par les mêmes obligations contractuelles et doit poursuivre le processus de vente jusqu’à son terme ou éventuellement jusqu’à la levée d’une clause suspensive comme la clause d’obtention de prêt. Les termes du contrat demeurent les mêmes : le prix de vente est maintenu, les délais pour le versement du solde du prix de vente également, le moyen de paiement, etc. Le tiers substitué ne peut en aucun cas modifier les termes et conditions du compromis ou de la promesse de vente, même si le nom de l’acquéreur a changé.

Notez que la substitution doit être effective avant la signature de l’acte de vente définitif pour être validée, sinon, c’est l’acquéreur initial qui est tenu d’acheter le bien immobilier selon les termes du contrat, et il devra ensuite céder le bien à une tierce personne.

En termes de rétractation, on sait déjà que l’acquéreur initial bénéficie d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Or, en cas de substitution, le nouvel acquéreur bénéficie également de ce droit et du même délai. En revanche, cette particularité n’impacte pas directement le vendeur puisque si le nouvel acquéreur souhaite se rétracter, l’acquéreur initial sera de nouveau tenu par le contrat.

Enfin, il est important que l’acquéreur informe le vendeur en cas de mise en œuvre de la clause de substitution, sous peine d’être pénalisé.

La Cour d’appel de Grenoble l’a en effet rappelé dans un jugement du 12 avril 2022, qui interposait un vendeur et un acquéreur qui avaient intégré dans le compromis de vente une clause de substitution, ainsi qu’une clause suspensive d’obtention de prêt. Or, les acquéreurs n’ont pas informé le vendeur de l’activation de la clause de substitution et ont effectué des demandes de prêts au nom d’une SCI alors qu’ils avaient signé le compromis en leur nom propre. Ces demandes ont fait l’objet de refus de la part des banques. Le vendeur s’en est aperçu sans avoir été informé, et a demandé la conservation de l’indemnité d’immobilisation, ce que la Cour d’appel a accepté, en condamnant également les acquéreurs à lui verser une somme compensatoire. Ils ont en effet commis une faute en n’informant pas le vendeur de leur volonté d’acquérir finalement à travers une SCI, et en activant la clause de substitution.