À Carcassonne, le marché immobilier marque une pause

Laetitia Lapiana 05 oct 2023
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À l’instar d’une multitude de villes de province alliant charme, commodités et environnement privilégié, Carcassonne a vu sa cote immobilière grimper aux étoiles, avec des pics d’activité depuis la crise sanitaire. Mais, ici comme ailleurs, le ralentissement de l’activité se fait ressentir depuis plusieurs mois, dans un contexte de difficultés d’accès au crédit bancaire et de fortes remontées des taux d’emprunt. Explications.

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Carcassonne
La ville fortifiée de Carcassonne vue du ciel. @ Getty
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Carcassonne, un cadre de toute beauté au cœur de l’Occitanie

Classée au patrimoine mondial de l’Unesco, Carcassonne ne manque pas d’atouts, à commencer par ses richesses historiques et culturelles, sa gastronomie, son ambiance médiévale surannée, ses animations, et un cadre de vie idéal au cœur de l’Occitanie, à un peu plus d’1/2 heure de Narbonne et de la côte méditerranéenne, 1 heure de Toulouse et 1h30 de Montpellier.

Autre argument majeur pour de nombreux porteurs de projets dans l’immobilier : Carcassonne affiche des prix restés très attractifs, malgré les hausses successives enregistrées ces dernières années.

Le prix au mètre carré à Carcassonne avoisine les 1 500 €. 

Une forte attractivité auprès d’une clientèle diversifiée

Il faut dire que l’effet confinement a joué ici aussi plein pot, avec l’arrivée de populations en provenance de la région et, surtout, des métropoles, où l’asphyxie de prix devenus prohibitifs et l’air saturé des centres urbains a suscité un engouement sans pareil vers les villes moyennes, un peu partout dans l’Hexagone.

Rien d’étonnant, dès lors, que la cité médiévale ait été prise d’assaut (malgré ses majestueux remparts et ses tours de guets !) par le tout-venant des candidats à l’achat – retraités, actifs en télétravail, jeunes couples, mais aussi les primo-accédant, pour qui les prix du littoral audois sont devenus dissuasifs et qui ont préféré s’éloigner vers l’intérieur des terres en vue de concrétiser leur projet d'achat.

Carcassonne arrive en 2e position des villes les plus propices à la détente et au bien-être, juste après sa voisine Toulouse, selon une étude réalisée en 2022 par Emma, le spécialiste du sommeil.

Coup de frein sur l'activité immobilière carcassonnaise

Inflation, chute de la production de crédits bancaires, taux d’emprunt qui montent en flèche – 4,35 % pour les prêts à taux fixe sur 20 ans et plus au 1er octobre – corollaires d’une forte baisse de la capacité d’emprunt des ménages... Autant de facteurs qui ont contribué à plomber le secteur.

De fait, bien après le rush post-Covid marqué par la hausse des prix et l’explosion du nombre de transactions, la morosité nationale, marquée par un fort ralentissement de l’activité, commence également à avoir raison de l’immobilier carcassonnais. En perte de vitesse, le marché marque un temps de pause, les prix stagnent, tandis que la demande faiblit.

Carcassonne 7 fois moins chère que Paris

S’affichant actuellement à une moyenne de 1500 €/m2, tous secteurs et types de biens confondus dans l’ancien, la ville fortifiée est bien plus accessible que ses voisines du littoral audois – où le coût de la pierre a davantage flambé depuis la crise sanitaire –, comme :

  • Narbonne (2284 €/m2),
  • Gruissan (3242 €/m2),
  • Port-la-Nouvelle
  • ou Leucate (autour de 2800 €/m2).

Des écarts de prix sans commune mesure avec ceux pratiqués dans les grandes villes voisines que sont Toulouse (3768 €/m2) ou Montpellier (3675 €/m2), et plus encore dans les métropoles comme Bordeaux (4830 €/m2), Lyon (5030 €/m2) et surtout Paris, où les budgets d’achat sont multipliés par 7 par rapport au chef-lieu de l’Aude.

Des prix doux, y compris au cœur de la Cité

Retour à Carcassonne et les prix des différents secteurs avec, sans surprises, des tarifs plus élevés en cœur de ville, côté cité médiévale et, de l’autre côté de l’Aude, les quartiers centraux des Capucins et de La Bastide, avec sa sublime place Carnot, où le prix moyen de la vieille pierre s’affiche autour de 1800 €/m2 pour les appartements, et non loin de 2000 €/m2 pour les maisons de ville, avec des fourchettes hautes pouvant atteindre 2900€/m2pour les biens de qualité à l’emplacement privilégié.

Proches du centre-ville, les quartiers Pasteur et La Prade offrent un cadre de vie serein mais avec toutes les commodités de la ville avec, déjà, des prix plus doux et de jolies maisons anciennes qui se négocient entre 1200 et 2300 €/m2.

Pour les amateurs de havres de paix et de vues sublimes, les quartiers d’Auriac et de Monlegun, au Sud de la Cité, feront le bonheur des familles en quête de belles maisons d’époque ou de demeures plus modernes avec de grands jardins et, souvent, une piscine, qui se négocient en moyenne autour de 1800/m2, mais peuvent facilement dépasser les 2500 /m2 pour les produits de standing en parfait état.

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