Vers un retour à l’équilibre du marché immobilier bisontin

Laetitia Lapiana 23 oct 2023
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Sous les feux des projecteurs durant toute la période post-Covid, Besançon a connu une envolée du prix de la pierre sans précédent, avec plus de 20% de hausse en deux ans. L’appel d’une ville moyenne verte, jeune, attractive et, surtout, accessible, a joué plein pot auprès des citadins désireux de changer de cadre de vie. Mais depuis l’été, la donne a changé. Explications.

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Besançon, Doubs, France
Vue sur la cité historique et le célèbre clocher à dôme de la Cathédrale Saint-Jean de Besançon. @ Getty
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Besançon, une attractivité dopée par la crise sanitaire

Paisiblement lovée dans les boucles du Doubs, verdoyante à souhait, entourée de sept buttes et collines qui offrent une grande douceur à ses paysages, Besançon est aussi une ville d’art et d’histoire de renom pour son architecture remarquable aux multiples influences. Unique, son cadre de vie exceptionnel n’est pas passé inaperçu au moment de la crise sanitaire, qui a poussé nombre de citadins excédés par les confinements successifs à changer de cadre de vie, pour plus calme, plus vert, plus vivable et... moins cher à l'achat !

Parmi d’autres destinations prisées en ces temps de remue-ménage immobilier, la capitale comtoise s’est imposée comme la carte postale parfaite, avec toutes les commodités et infrastructures d’une ville moyenne attractive, et les charmes de la campagne intra et extra-muros, Besançon se situant au cœur de l'une des régions les plus vertes de France.

Immobilier : la cité bisontine accuse le coup après l'effervescence

Élue tour à tour ville la plus attractive, la plus verte, mais aussi, celle où l’on dort mieux (ex-aequo avec Rennes !), Besançon s’est également affichée, entre 2021 et 2022, dans le top 10 des villes qui ont connu les hausses les plus fortes du prix de la pierre, avec une augmentation annuelle de plus de 10 % ces deux dernières années et de près de 26 % en cinq ans. Le compromis était parfait : offre relativement abondante, taux de crédit historiquement bas et un prix médian dans l’ancien encore accessible.

Mais depuis, la dynamique s’est inversée. Déjà, sur le plan national, avec l’entrée dans un cycle baissier et le gel des transactions depuis quelques mois et, côté emprunt, avec des taux d’intérêt en nette hausse et des refus de dossiers en série. Au niveau local, les années fastes cèdent la place à un ralentissement de l’activité et à l’amorce d’une baisse du prix de la pierre, avec une offre qui peine à se renouveler et une demande hésitante, l’attentisme ambiant ayant également gagné la préfecture du Doubs. Après l'euphorie, certains quartiers enregistrent des baisses de prix comprises entre 2 et 5% depuis le début de l’été. Les prémices d’une décrue qui pourrait se poursuivre dans les prochains mois, dans le droit fil des évolutions du marché national.

Depuis le début du mois, Besançon fait partie des 154 communes que le gouvernement a reclassées en « zones tendues ». Jusque-là en B2, la cité bisontine vient d’être reclassée en zone B1, en raison des tensions du marché créées par un déséquilibre prononcé entre une offre de logements largement inférieure à la demande.

Une ville qui reste accessible et rentable

Essentiellement composée d’appartements, qui représentent plus des 3/4 du parc résidentiel ancien et dont une majorité offre de belles surfaces – 25 % de 3 pièces et 24 % de 4 pièces –, la cité impériale s’affiche actuellement dans une moyenne de 2530 €/m2, tous quartiers et types de biens confondus.

Les fourchettes hautes peuvent vite grimper à 3500 €/m2 pour les petites surfaces situées dans les quartiers les plus prisés que sont Battant, La Butte-Grette et, bien sûr, La Boucle, comprenant l’hypercentre et la vieille ville, secteurs par ailleurs pris d’assaut par les investisseurs, Besançon figurant parmi les villes les plus rentables et à fort potentiel locatif pour l’achat d’un studio.

Très demandées, les maisons demeurent denrée rare

Plus rares, les maisons sont assez présentes dans les quartiers plus résidentiels de Velotte, au Sud de la cité, prisé pour son calme, ses espaces verts et ses grandes maisons avec jardin très recherchées des familles, ou Bregille, situé sur les hauteurs et offrant de sublimes vues sur la vieille ville et les boucles du Doubs, et concentrant de belles villas et pavillons de caractère.

Ici, les maisons s’échangent en moyenne autour de 2600 €/m2, tandis que les biens plus haut de gamme en parfait état peuvent se négocier entre 3200 à 3900 €/m2. Même gamme de prix pour les maisons du secteur de Montrapon-Montboucons, plus au Nord, offrant une transition idéale entre le centre-ville et la campagne.

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