4 conseils pour réussir votre premier investissement locatif

Medhi Salah 12 aoû 2023
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L’investissement locatif reste un moyen populaire et efficace de constituer un patrimoine financier et de s’assurer des revenus réguliers. La création d’un portefeuille immobilier fructueux passe toujours par un premier achat et de nombreuses interrogations. Comment faire le bon choix de logement et dégager un taux de rendement attractif ? Ci-dessous, quelques pistes.

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Une femme devant son ordinateur
Retrouvez les 4 conseils pour votre premier investissement locatif ©Getty
Sommaire

Renseignez-vous attentivement sur le marché immobilier local

La première étape essentielle avant d’investir dans un bien locatif est de réaliser des recherches approfondies sur le marché immobilier local. Chaque ville ou chaque quartier peut présenter des caractéristiques et des dynamiques différentes. Vous devrez notamment vous attarder sur des facteurs importants comme :

  • La demande locative. 
  • Le taux de vacance locative. 
  • Les commodités et équipements proches du logement (commerces de proximité, écoles…). 
  • L’accessibilité des transports en commun. 
  • L’évolution récente des prix de l’immobilier dans le secteur. 
  • Les perspectives de développement du quartier dans les années à venir.

N’hésitez pas à consulter les actualités immobilières ou à vous renseigner auprès d’une agence locale. Une compréhension solide du marché est la toute première condition pour repérer les opportunités, identifier les secteurs en développement et prendre des décisions éclairées !

Évaluez votre capacité financière avec précision

Sauf à disposer d’une épargne suffisante pour un achat au comptant, vous aurez certainement recours à un crédit immobilier pour financer l’acquisition de votre premier bien locatif. Afin de déterminer votre capacité d’emprunt et votre pouvoir d’achat immobilier, il est donc indispensable d’analyser à la fois :

  • Vos revenus 
  • Vos charges 
  • Le montant éventuel de votre apport personnel

Prenez bien sûr en compte les frais d’acquisition du bien, mais aussi les frais de notaire : ces derniers sont typiquement compris entre 7 et 8 % pour un bien ancien, ou entre 2 et 3 % pour un bien neuf. Au-delà, il est également important d’intégrer :

  • Le coût des éventuels travaux de rénovation et de mise aux normes. 
  • Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire dans le cas d’un appartement.
  • Le montant annuel de la taxe foncière.
  • Les intérêts des mensualités de prêt si vous avez recours à l’emprunt. 
  • Les coûts futurs liés aux gros travaux d’entretien revenant au propriétaire (par exemple une réfection de toiture ou de façade).

Investissement locatif : prévoyez toujours un fonds de secours

Un investisseur locatif avisé doit se constituer une réserve financière pour faire face aux imprévus, comme les périodes de vacance locative ou les réparations inattendues. Établissez un budget clair et réaliste pour vous assurer de la viabilité financière du projet, à court et à long terme.

Déterminez le type de bien et de location

Le choix du type de bien est un aspect déterminant de la réussite de votre investissement locatif. Dans la plupart des régions, le marché offre une large diversité d’options, incluant :

  • Des appartements 
  • Des studios et logements étudiants 
  • Des maisons de ville 
  • Des immeubles de rapport 
  • Des garages, box et places de parking…

Il faut également vous poser la question du régime de mise en location le plus pertinent, en fonction de vos priorités :

  • Une location vide fait l’objet d’un bail d’une durée de trois ans, renouvelable. 
  • Une location meublée est conclue pour une durée renouvelable d’un an, ou de neuf mois seulement dans le cas d’un locataire étudiant. 
  • La location saisonnière, enfin, vous permet de louer à des visiteurs de passage, pour une durée maximale de 90 jours. Elle peut s’avérer très rentable dans les zones les plus touristiques.

Investir, mais dans quel type de bien ?

Une maison nécessite un investissement initial plus important, mais offre généralement une rotation moins rapide des locataires. La mise en location d’un simple garage, à l’inverse, peut s’envisager avec une mise de départ bien plus abordable.

Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier

Investir dans l’immobilier est une démarche complexe et exigeante, notamment sur le plan juridique et fiscal. Pour augmenter vos chances de succès, ne négligez pas les conseils pouvant vous être prodigués par :

  • Un agent immobilier local ou un gestionnaire de biens 
  • Le notaire en charge de la transaction 
  • Un expert-comptable…

Leurs conseils et leur expertise vous seront précieux à chaque étape de votre investissement. La signature d’un contrat de gestion locative auprès d’une agence, notamment, est judicieuse si vous craignez de manquer de temps pour assumer l’ensemble des démarches administratives et matérielles les plus fastidieuses : visites du bien, rédaction des quittances, suivi des travaux, relations avec le locataire…

Les trois points clés à retenir

  • La réussite de votre premier investissement locatif dépendra énormément du soin avec lequel il aura été préparé.
  • Établissez un plan de financement complet pour obtenir une vue d’ensemble sur le budget à mobiliser.
  • Déterminez le mode de location le plus rentable dans votre secteur, et entourez-vous des bons professionnels.
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