Comment bien réussir son investissement locatif à Paris ?

19 jan 2022
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Acheter pour louer est-il toujours aussi rentable à Paris ? Oui, si on sait où investir, quel type de bien acheter et avec qui chercher. Nos conseils pour y voir plus clair.

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Réaliser un investissant locatif à Paris est toujours rentable. © Lotharingia
Réaliser un investissement locatif à Paris est toujours rentable. © Lotharingia

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L’importance du quartier

La pierre fait toujours rêver à Paris... Surtout les investisseurs ! D’autant que tous les spécialistes s’accordent sur un point : la capitale n’a rien perdu de son attractivité. Si la crise sanitaire a pu quelque temps ralentir les transactions et a fait légèrement baisser les prix du mètre carré, le marché de l’immobilier repart désormais à la hausse.

Évidemment, cette embellie ne touche pas tous les quartiers parisiens de la même manière. Donc, première chose à savoir si vous souhaitez investir : choisissez bien le quartier, voire la rue. En effet, tous les arrondissements ne se valent pas. Du côté des experts, on rappelle que « les arrondissements à un chiffre » offrent toujours un retour sur investissement relativement sûr. Mais les prix souvent prohibitifs – une moyenne de 14 790 €/m² dans le VIIe contre 9 455 €/m² dans le XIXe – tempèrent les velléités des « petits » investisseurs.

Ceux-ci ont donc tendance à se rabattre sur les quartiers à fort potentiels, par exemple les XIIIe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements ; dans une moindre mesure le XVe. Il est effectivement intéressant de miser sur ces zones en plein essor  avec des prix au mètre carré plus abordables, et susceptibles d’être (re)dynamisés par de grands projets urbains. 

La très proche banlieue parisienne peut également être un investissement attractif, notamment grâce à l'extension des lignes de métro dans le cadre du Grand Paris.

Trouver la bonne surface

Si vous ciblez une petite surface, le recours à un chasseur immobilier est particulièrement utile. En effet, les petits appartements restent les plus recherchés dans la capitale. Les surfaces dites « modestes » – une à deux pièces – sont moins chères tout en promettant des prix alléchants à la location : entre 30 et 35 €/m². Voire plus s’il s’agit d’un meublé, dont le taux de remplissage avoisine les 100 % à Paris !

Certes, la formule du meublé vous contraint à proposer des baux plus courts, et donc à rechercher plus souvent de nouveaux locataires de confiance, mais des dispositifs existent pour rassurer les propriétaires, comme la garantie Visale. Et les loyers étant plus élevés en meublé, cet investissement vous assure une meilleure rentabilité. 

Déterminer la rentabilité

En France, on constate en moyenne 4 à 6 % de rendement par an, avant impôts, pour un studio dans l’ancien (20 à 30 % moins cher que le neuf) et surtout bien situé. À Paris, celle-ci se situe plutôt à 3,05 % de rentabilité moyenne. Un professionnel de l'immobilier sera le mieux placé pour calculer votre rentabilité le plus justement possible et ce que vous rapportera votre investissement locatif. En effet, celui-ci maîtrise des règles de calculs financières parfois complexes.

La plus courante : la rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d’achat du bien. Vous obtenez une rentabilité brute. Il faut ensuite retrancher de chaque loyer les charges locatives non récupérables (les charges récupérables peuvent être facturées au locataire), les éventuelles dépenses pour gros travaux, la taxe foncière sur les propriétés bâties, les intérêts d’emprunt… Apparaît alors la « rentabilité nette de charges ». 

La rentabilité nette-nette prend en compte l'imposition et les déductions fiscales éventuelles. Cela vous permet de connaître la rentabilité réelle de votre investissement locatif.

Les atouts du chasseur immobilier

Et si vous souhaitez connaître tous les détails de la « rentabilité nette-nette », c'est-à-dire celle que vous obtenez après impôts et combinée aux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier (lois Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, déficit foncier), n'hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier.

Ce professionnel vous aiguillera dans les étapes indispensables d’un investissement locatif réussi. Coût : à partir de 6 900 € pour un accompagnement total. Un investissement judicieux pour maximiser l’impact de votre investissement.

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