L'État propose un ensemble de prêts spécifiquement conçus pour faciliter l'accession à la propriété. Ces dispositifs ciblent différents profils d'acquéreurs et niveaux de ressources, permettant à chacun de trouver une solution adaptée. Découvrez les quatre piliers du financement aidé : le PTZ, le prêt Action Logement, le PAS et le prêt conventionné.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : le coup de pouce incontournable

Le PTZ reste l'aide phare pour les primo-accédants. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, ce dispositif permet d'emprunter sans payer d'intérêts. Depuis le 1er avril 2025, il couvre l'ensemble du territoire français et finance aussi bien les appartements que les maisons individuelles neuves.

Les conditions d'éligibilité : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, respecter les plafonds de ressources selon la composition du foyer et la zone géographique, et acheter un logement destiné à devenir votre résidence principale.

Le PTZ peut financer entre 10 % et 50 % du coût total de l'opération, avec une durée maximale de 25 ans et des périodes de différé possibles de 0 à 10 ans selon vos revenus. Pour une personne seule en zone C, le plafond de ressources pour l'ancien est de 28 500 €. Vous pouvez réaliser une estimation du montant du PTZ  grâce au simulateur en ligne pour évaluer votre éligibilité.

Le prêt accession Action Logement : réservé aux salariés du privé

Le prêt Action Logement constitue un complément précieux pour les salariés d'entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus :

• Montant maximum : 30 000€ à 1% de taux d'intérêt hors assurance, remboursable sur 25 ans maximum.
• Les atouts : possibilité de cumuler avec le PTZ, le PAS et d'autres prêts aidés, éligibilité élargie aux primo-accédants ou aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis 10 ans. 

La demande s'effectue directement en ligne sur la plateforme d'Action Logement.

Le prêt d'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné

Le PAS s'adresse aux ménages modestes et peut financer 100 % du prix d'achat hors frais de notaire, sur 5 à 35 ans. Particularité importante : le PAS ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique, uniquement à des prêts aidés.

Le prêt conventionné, lui, n'est soumis à aucun plafond de ressources et finance l'acquisition ou la construction de la résidence principale sur 5 à 35 ans maximum.

Au-delà des prêts aidés traditionnels, plusieurs mécanismes innovants ou fiscaux offrent des leviers complémentaires pour réduire le coût de votre acquisition. Ces dispositifs ciblent des situations spécifiques ou des zones prioritaires, permettant des économies substantielles. Explorez la TVA réduite, le Bail Réel Solidaire et les donations familiales exonérées, autant d'outils méconnus mais puissants pour optimiser votre projet.

La TVA réduite à 5,5 %

Dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou secteurs liés à une opération de rénovation urbaine, l’achat d’un logement neuf peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. Sur un appartement de 200 000 € hors taxes, cette réduction génère une économie d'environ 29 000 €. Les conditions : occuper le logement comme résidence principale pendant au moins 10 ans et respecter les plafonds de ressources du PSLA majorés de 11 %. Ce dispositif se cumule avec le PTZ.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le BRS dissocie le foncier du bâti : vous devenez propriétaire du logement tandis qu'un organisme de foncier solidaire conserve le terrain. Cette dissociation permet une baisse du prix d'achat pouvant atteindre 40 %, rendant l'accession accessible dans des zones tendues. 

Depuis 2025, les conditions ont été renforcées. L’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources du PSLA, occuper le logement en résidence principale et ne pas détenir de patrimoine immobilier incompatible avec l’accès au BRS. Le BRS permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, d’une taxe foncière partiellement allégée et de frais de notaire diminués.

Les donations familiales exonérées (2025-2026)

Une mesure temporaire s’applique du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Il est possible de recevoir jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € au total, sans droits de donation, pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Les sommes doivent être utilisées dans les six mois et le logement doit être occupé en résidence principale pendant au moins cinq ans.

De nombreuses collectivités proposent des aides spécifiques, comme des subventions directes de 2 500 € à 10 000 € selon les territoires, des prêts complémentaires à taux zéro de 13 000 € à 22 000 €, des exonérations de taxe foncière ou encore des programmes d’accession à prix maîtrisé. Pour les connaître, il est recommandé de consulter l’outil de l’ANIL par département ou de contacter votre ADIL départementale.

Les salariés et retraités affiliés à certaines caisses de retraite complémentaire peuvent bénéficier de prêts bonifiés, dont les montants et les conditions varient selon les organismes.

Le PTZ peut être associé à un prêt immobilier classique, un PAS, un prêt conventionné, le prêt Action Logement, un prêt épargne logement, un prêt de caisse de retraite, ou votre apport personnel. Attention : le PAS ne peut pas être complété par un crédit immobilier classique, uniquement par des prêts aidés.

Exemple : un couple de salariés du privé, primo-accédants, cumulant PTZ (40 % de l'opération), prêt Action Logement (30 000 €), donation familiale exonérée (apport), et prêt immobilier principal. Si le logement neuf est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans un secteur éligible à la TVA réduite, ajoutez la TVA à 5,5 % (économie d’environ 29 000 €).

Depuis 2025, vous êtes protégés contre la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Les primo-accédants ne sont pas concernés par cette hausse lorsqu’ils achètent leur résidence principale, même dans les départements qui relèvent leur taux. Cette protection représente une économie de plusieurs milliers d'euros.