Un compromis de vente correspond à un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur se mettent d’accord sur le prix, le bien et les conditions de la vente, en s’engageant réciproquement à aller jusqu’à l’acte authentique chez le notaire. Il fixe par écrit les éléments essentiels, identité des parties, description du bien, prix, modalités de financement, délais et conditions suspensives. Une fois signé et notifié, ce document possède une réelle valeur juridique et ouvre le délai légal de rétractation de dix jours prévus par le Code de la consommation pour l’acquéreur non professionnel.​

La promesse de vente fonctionne différemment. Le vendeur s’engage seul à réserver le bien à l’acheteur pendant un délai fixé, en échange d’une indemnité d’immobilisation, tandis que l’acheteur conserve la faculté d’acheter ou non. Le compromis crée au contraire un engagement réciproque, sous réserve de réalisation des clauses suspensives, ce qui rassure particulièrement les établissements prêteurs qui examinent le dossier de crédit immobilier.

Plusieurs intervenants peuvent rédiger un compromis de vente, mais le niveau de sécurité juridique ne reste pas le même. Un notaire maîtrise le cadre légal, actualisé au fil des réformes, et s’appuie sur des modèles conformes aux textes officiels et à la jurisprudence récente. Il vérifie également la situation du bien (servitudes, hypothèques, urbanisme, diagnostics) et harmonise les intérêts des deux parties. Cette option représente la solution la plus protectrice, notamment pour une première transaction ou un dossier complexe.

Un agent immobilier peut également préparer un compromis, à partir de trames professionnelles largement utilisées sur le marché résidentiel. Cette voie convient pour des ventes simples mais impose une vigilance accrue de la part des parties, qui doivent relire chaque clause et éventuellement faire valider le document par un notaire. La compréhension de la différence entre promesse et compromis de vente aide aussi à choisir la bonne forme d’avant-contrat en fonction du projet.

Un compromis de vente doit comporter un socle de mentions obligatoires identifié par le Code de la construction, le Code de la consommation et la pratique notariale, afin de garantir l’information complète des parties.​

Identité des parties et description du bien

Le document précise l’identité complète du vendeur et de l’acheteur, avec le nom, le prénom, l’adresse, la date et le lieu de naissance, ainsi que le régime matrimonial ou la forme sociale le cas échéant. Il décrit ensuite le bien vendu : adresse, nature (maison, appartement, terrain), surface (loi Carrez en copropriété), nombre de pièces, dépendances, lot et tantièmes en copropriété, références cadastrales.

Prix, financement et calendrier

Le compromis mentionne le prix de vente en chiffres et en lettres, les modalités de paiement (apport, recours à un crédit, dépôt de garantie) et la répartition des frais, notamment les frais d’acte notarié. Il fixe également un délai pour la signature de l’acte authentique, le plus souvent compris entre deux et trois mois, afin de laisser le temps à la banque de traiter la demande de prêt et au notaire de finaliser ses vérifications.​

Conditions suspensives, diagnostics et droit de rétractation

Les conditions suspensives figurent parmi les clauses les plus sensibles. La condition d’obtention de prêt protège l’acquéreur en cas de refus de financement : sans cette obtention, la vente ne se réalise pas et l’acheteur récupère son dépôt de garantie. Le compromis indique ici le montant, la durée maximale et le taux du crédit recherché, en cohérence avec les modèles proposés par les notaires et les guides officiels.​

Le compromis intègre enfin la liste des diagnostics techniques remis : diagnostic de performance énergétique (DPE), état relatif à la présence d’amiante ou de plomb, état des risques et pollutions, diagnostic gaz ou électricité pour les installations anciennes, et état termites dans les zones concernées. Le texte rappelle le délai de rétractation de dix jours accordé à l’acheteur, compteur qui démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat, conformément aux dispositions du Code de la consommation.​

Checklist des mentions obligatoires dans un compromis de vente

Pour simplifier la relecture, la checklist suivante sert de repère pratique :

• Identité complète et état civil de toutes les parties
• Adresse et description détaillée du bien (nature, surface, lots)
• Prix de vente et modalités de financement (apport, crédit)
• Délai de signature de l’acte authentique
• Conditions suspensives (prêt, urbanisme, diagnostics)
• Liste et annexes des diagnostics obligatoires
• Répartition des charges et des frais de notaire
• Droit de rétractation de dix jours
• Signatures datées de l’acheteur et du vendeur

Les fiches de Service-Public.fr et les modèles commentés proposés par les notaires aident à vérifier que chaque point figure bien dans le document final.​

Un compromis de vente ne se limite pas aux mentions de base. Certaines clauses renforcent la protection de l’acquéreur ou clarifient les engagements du vendeur. La condition suspensive d’obtention de prêt, désormais très encadrée, reste centrale : le compromis précise le montant du crédit, la durée minimale et le taux maximal, en cohérence avec la pratique recommandée par les professionnels et les textes officiels. En cas de refus de prêt par plusieurs établissements dans le délai prévu, la clause permet de mettre un terme à la vente sans pénalité.​

Une clause relative à l’absence de servitude non révélée ou de procédure en cours sur l’immeuble renforce la sécurité juridique, notamment en copropriété. Une autre clause peut fixer un plafond de charges de copropriété ou prévoir la prise en charge par le vendeur de travaux votés avant la signature de l’acte. La liste des points à vérifier avant de signer un compromis de vente permet de passer en revue ces clauses de protection et de limiter les zones d’ombre.

Les contentieux immobiliers rappellent régulièrement les mêmes erreurs. Une condition suspensive de prêt mal rédigée ou absente fragilise l’acquéreur, qui risque de perdre son dépôt s’il ne parvient pas à obtenir son crédit dans les délais. Un compromis qui ne mentionne pas clairement la liste des équipements inclus (cuisine équipée, radiateurs, placards, luminaires) ouvre la porte à des désaccords le jour de la remise des clés.​

Une vérification insuffisante des diagnostics peut aussi se retourner contre l’acheteur. Un DPE très défavorable ou un diagnostic amiante problématique découvert trop tard pèse sur la valeur du bien et sur le budget travaux. Les notaires et les portails spécialisés recommandent de consulter attentivement chaque diagnostic avant de signer et de poser des questions sur les points techniques sensibles.

Une préparation rigoureuse simplifie la rédaction du compromis et réduit nettement le risque de litige. Rassemble tous les documents utiles : diagnostics à jour, titre de propriété, derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, contrats de travaux récents et éventuelles attestations d’assurance. Ces pièces donnent au notaire ou à l’agent immobilier une vision complète de la situation du bien. 

Une relecture par un notaire apporte un vrai confort, même lorsque l’avant-contrat a été préparé par une agence. Le notaire ajuste les clauses à ta situation, vérifie la conformité avec le Code civil et le Code de la consommation et signale les points de vigilance. Pour une vente sans intermédiaire, mieux vaut ne pas rédiger seul un compromis de vente entre particuliers sans appui : s’inspirer de modèles issus de sources fiables, comme les guides bancaires ou notarials, puis demander une validation finale au notaire reste la démarche la plus sécurisante.

Un compromis de vente bien rédigé cristallise les accords entre vendeur et acheteur et prépare sereinement la signature de l’acte authentique. Le recours aux textes officiels, l’appui d’un notaire et la lecture attentive des diagnostics et clauses suspensives réduisent les risques de conflit ou de blocage. Chaque partie gagne en sécurité en s’appuyant sur des sources fiables et en prenant le temps de vérifier chaque mention avant de signer.