Le mandat de gestion locative permet aux propriétaires de confier la gestion de leur bien à un professionnel de l’immobilier, garantissant ainsi une gestion optimisée, sécurisée et conforme à la réglementation. Encore faut-il bien comprendre les différentes formes de mandats, leurs modalités de fonctionnement, les responsabilités des parties, ainsi que les avantages, mais aussi les limites, d’un tel engagement.

Nous vous expliquons ici tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de gestion locative, afin de vous aider à faire un choix éclairé pour la gestion de votre patrimoine immobilier.

Le mandat de gestion locative est un contrat écrit par lequel un propriétaire, appelé mandant, confie tout ou partie de la gestion de son bien immobilier à un professionnel qualifié, le mandataire. Ce professionnel peut être une agence immobilière comme les professionnels de la gestion locative Valority, un administrateur de biens ou encore un gestionnaire indépendant, tous titulaires d’une carte professionnelle en gestion immobilière, délivrée conformément à la loi Hoguet.

Ce mandat vise à déléguer les tâches fastidieuses et techniques liées à la location d’un bien (gestion locative, administrative, financière, juridique…), en garantissant au propriétaire un suivi professionnel de son logement.

Les parties impliquées

• Le mandant : c’est le propriétaire du bien, qui reste juridiquement responsable mais délègue la gestion quotidienne.
• Le mandataire : c’est le professionnel chargé de gérer le bien conformément aux termes fixés dans le contrat.

Le contrat doit obligatoirement être rédigé, signé en double exemplaire, numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel.  

Mentions obligatoires dans le mandat

Pour être juridiquement valable, le mandat de gestion locative doit inclure un certain nombre d’informations essentielles :

• Identité des parties et, si applicable, leur raison sociale ;
• Adresse et description précise du bien ;
• Objectifs de la mission confiée (recherche de locataire, encaissement des loyers, etc.) ;
• Durée du mandat et conditions de résiliation ;
• Montant de la rémunération du mandataire ;
• Clause de tacite reconduction, le cas échéant ;
• Références de la garantie financière du mandataire ;
• Carte professionnelle du gestionnaire.

Le mandat de gestion locative peut se décliner en plusieurs formes, chacune offrant un niveau de flexibilité et d’implication différent pour le propriétaire. Le choix du type de mandat dépend des préférences du bailleur en matière de contrôle, d’autonomie et de suivi.

Mandat exclusif

Avec un mandat exclusif, le propriétaire confie l’intégralité de la gestion locative à un seul professionnel. Ce dernier devient l’unique interlocuteur pour toutes les démarches liées à la location : recherche de locataire, signature du bail, encaissement des loyers, gestion des impayés, etc.

Avantages :

• Suivi rigoureux et personnalisé ;
• Responsabilité centralisée ;
• Moins de démarches pour le propriétaire.

Inconvénients :

• Moins de liberté d’action pour le propriétaire ;
• Engagement fort sur la durée.

Mandat simple

Le mandat simple (ou non exclusif) permet au propriétaire de confier la recherche d’un locataire à plusieurs agences simultanément, tout en se réservant la possibilité de gérer lui-même certains aspects (notamment la recherche ou la gestion courante).

Avantages :

• Plus de liberté et de souplesse ;
• Possibilité d’impliquer plusieurs agences.

Inconvénients :

• Risque de concurrence entre agences ;
• Suivi moins centralisé.

Mandat semi-exclusif

Ce type de mandat représente un compromis entre les deux précédents. Un seul professionnel est mandaté pour gérer le bien, mais le propriétaire peut rechercher un locataire par ses propres moyens et le présenter à l’agence.

Avantages :

• Expertise professionnelle + autonomie partielle ;
• Répartition claire des rôles.

Inconvénients :

• Moins flexible qu’un mandat simple ;
• Moins rigide qu’un mandat exclusif, mais engagement tout de même.

Le principal objectif du mandat de gestion locative est de déléguer la gestion quotidienne du bien immobilier à un professionnel. Selon les clauses définies dans le contrat, le mandataire peut assurer tout ou partie des tâches liées à la mise en location et à l’administration du logement.

Voici les missions généralement confiées à un gestionnaire immobilier dans le cadre d’un mandat :

Recherche et sélection du locataire

• Diffusion de l’annonce immobilière ;
• Organisation des visites ;
• Étude des dossiers de candidatures ;
• Vérification de la solvabilité du futur locataire ;
• Rédaction du bail locatif.

L’expertise du professionnel permet de sécuriser la location dès le départ, en s’assurant que le locataire est fiable et solvable.

Gestion administrative du contrat de location

• Établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• Rédaction et signature du bail ;
• Suivi des échéances, renouvellements ou préavis ;
• Gestion des dépôts de garantie.

Le mandataire assure un respect rigoureux du cadre légal, ce qui limite les risques de litiges.

Encaissement et suivi des loyers

• Perception mensuelle des loyers et des charges ;
• Relance en cas de retard ;
• Gestion des impayés et mise en place d’actions de recouvrement si nécessaire ;
• Possibilité de souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Entretien du bien et suivi des travaux

• Organisation des réparations courantes ;
• Intervention d’artisans ou de prestataires ;
• Gestion des sinistres ;
• Suivi des mises aux normes et diagnostics obligatoires.

Le mandataire agit en tant qu’intermédiaire réactif et compétent pour maintenir la qualité du logement.

Démarches fiscales et juridiques

• Émission des quittances de loyer ;
• Déclaration des revenus fonciers ;
• Application de la révision annuelle du loyer ;
• Représentation en cas de litige, dans la limite des pouvoirs accordés par le mandat.

Même s’il délègue une grande partie de la gestion à un professionnel, le propriétaire — appelé mandant — conserve un certain nombre de droits et devoirs dans le cadre du mandat de gestion locative. Pour garantir une gestion fluide et conforme aux attentes, il doit respecter plusieurs engagements.

Fournir un logement conforme à la location

Le propriétaire doit s’assurer que le bien :

• Répond aux normes de décence et de sécurité ;
• Dispose des diagnostics techniques obligatoires (DPE, électricité, gaz…) ;
• Est en bon état général, tant au niveau de la structure que des équipements.

En cas de manquement, le gestionnaire ne pourra légalement louer le bien.

Rémunérer le mandataire

Le mandant s’engage à verser au gestionnaire :

• Une commission sur les loyers perçus, généralement un pourcentage mensuel ;
• Des honoraires supplémentaires si le contrat le prévoit (mise en location, état des lieux, gestion des travaux…).

Ces éléments doivent être définis précisément dans le contrat pour éviter tout litige.

Autoriser certaines décisions

Pour certaines actions, le gestionnaire doit obtenir l’accord préalable du mandant :

• Travaux importants ;
• Révision du loyer au-delà d’un seuil ;
• Choix de certaines garanties ou assurances.

Le contrat peut fixer des plafonds au-delà desquels une validation du propriétaire est obligatoire.

Respecter la durée du mandat

Le propriétaire s’engage pour une période déterminée. En cas de résiliation anticipée non justifiée, il peut être redevable de pénalités. Il doit respecter le préavis inscrit dans le contrat (souvent 1 à 3 mois), notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, et suivre les conditions prévues par la loi Chatel si une reconduction tacite est en jeu

Le mandat de gestion locative n’est pas un engagement illimité : il est encadré dans le temps et soumis à des règles précises concernant sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation. Ces éléments doivent impérativement figurer dans le contrat pour éviter toute ambiguïté entre le mandant et le mandataire.

Durée du mandat

• La durée initiale est généralement de 1 an, mais peut être étendue jusqu’à 30 ans maximum ;
• Le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée ;
• Il est possible de prévoir une clause de reconduction tacite, qui renouvelle automatiquement le mandat à échéance, souvent par période d’un an.

Renouvellement et loi Chatel

En cas de reconduction tacite, la loi Chatel impose au professionnel de :

• Prévenir le propriétaire entre 3 mois et 1 mois avant la date de renouvellement automatique ;
• Lui permettre ainsi de résilier le contrat à temps s’il ne souhaite pas poursuivre.

Résiliation du mandat

Le propriétaire peut résilier le mandat à tout moment, à condition de respecter :

• Le préavis contractuel, généralement de 1 à 3 mois ;
• La forme de la notification : une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Les éventuelles périodes minimales d’engagement, fixées dans certaines clauses.

Il existe aussi des cas de résiliation anticipée : en cas de faute du mandataire (manquement à ses obligations, négligence, gestion défaillante). Dans ce cas, il peut être nécessaire de fournir des preuves à l’appui de la demande

Effets de la résiliation

La gestion du bien retourne au propriétaire, ou à un nouveau mandataire si désigné. Le bail en cours reste inchangé : seul l’intermédiaire change. Les loyers sont désormais versés directement au propriétaire. 

La délégation de la gestion locative à un professionnel entraîne une rémunération, dont les modalités doivent être clairement définies dans le contrat. Il est essentiel pour le propriétaire de comprendre les différents types de frais afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Rémunération principale du mandataire

La rémunération est généralement exprimée en pourcentage du loyer mensuel hors charges. Elle varie en fonction :

• Des missions confiées ;
• Du type de mandat (exclusif ou non) ;
• De la localisation et de la complexité de la gestion.

Fourchette moyenne : entre 5 % et 10 % des loyers perçus.

Honoraires de mise en location

En cas de nouvelle location, des frais spécifiques sont souvent facturés :

• Rédaction du bail ;
• État des lieux entrant ;
• Recherche et sélection du locataire.

Ces frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire, conformément à la loi ALUR. Leur montant est plafonné selon la zone géographique (par exemple : 12 €/m² en zone tendue).

Frais annexes éventuels

Le contrat peut aussi inclure d’autres frais ponctuels ou optionnels :

• Honoraires pour travaux (si le gestionnaire supervise un chantier) ;
• Frais d’assurance loyers impayés (GLI), si souscrite ;
• Frais d’envoi de courrier ou relance ;
• Frais de gestion en cas de contentieux ou de litige.

Il est donc crucial de lire attentivement toutes les clauses tarifaires du mandat avant de signer.

Conseils pratiques avant de choisir un gestionnaire :

• Comparez les grilles tarifaires ;
• Demandez la liste détaillée des prestations incluses ;
• Vérifiez si certaines prestations sont facturées en supplément.

Un tarif attractif peut parfois cacher des frais supplémentaires non anticipés. À l’inverse, un coût plus élevé peut être justifié par un niveau de service plus complet et sécurisé.

Confier son bien immobilier à un professionnel via un mandat de gestion locative présente de nombreux avantages, mais comporte également quelques inconvénients qu’il convient de bien mesurer avant de s’engager.

Les avantages

Gain de temps

Le propriétaire est délesté de toutes les tâches administratives, juridiques et techniques, ce qui est particulièrement précieux s’il dispose de peu de temps, réside loin du bien loué et/ou possède plusieurs biens à gérer.

Sécurité et tranquillité d’esprit

• Gestion conforme à la législation ;
• Accompagnement en cas de litige ;
• Possibilité de souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Optimisation de la gestion locative

• Sélection rigoureuse des locataires ;
• Suivi professionnel des loyers, charges et travaux ;
• Valorisation du bien grâce à un entretien régulier.

Accès à l’expertise d’un professionnel

Le gestionnaire connaît parfaitement les règles fiscales, juridiques et techniques. Il apporte aussi des conseils pour maximiser la rentabilité du bien.

Les inconvénients

Coût des services

• Commission mensuelle sur les loyers ;
• Frais annexes parfois nombreux (mise en location, travaux…) ;
• GLI non incluse dans tous les mandats.

Moindre contrôle

Le propriétaire délègue, mais perd aussi en réactivité et en autonomie. Certaines décisions nécessitent un accord explicite, mais d'autres peuvent être prises sans son intervention.

Engagement contractuel

• Durée déterminée et conditions strictes de résiliation ;
• Clauses parfois complexes ou restrictives si mal négociées.