Dans un contexte de forte inflation et face aux difficultés pour les ménages de trouver un logement, plusieurs dispositifs gouvernementaux encadrent le montant des loyers et leurs modalités de révision.

L’encadrement des loyers

• Origine légale : Initié par la loi Alur, renforcé par la loi Élan depuis 2018.
• Application : Reconduit jusqu'au 31 juillet 2024, il s'applique dans 1 149 communes des 28 agglomérations situées en zone tendue.
• Objectif : Limiter les hausses excessives des loyers dans les zones où la demande dépasse l'offre.

Le « bouclier loyer »

• Prolongation : Reconduit jusqu'au printemps 2024.
• Plafonnement : Limite la révision annuelle des loyers à 3,5 %.
• But : Atténuer l'impact de l'inflation sur le budget des locataires.

Constat malgré les dispositifs

Pourtant, dans une étude publiée en juillet dernier, PriceHubble fait état des hausses de loyers intervenues depuis un an dans dix grandes villes françaises – dont la plupart appliquent l’encadrement des loyers –, avec des niveaux d’augmentation largement supérieurs aux plafonds imposés par le législateur. A titre d’exemple, de juin 2022 à juin 2023, la hausse moyenne du loyer charges comprises pour un studio a été de 6,6% à Nice, de 6,5% à Paris, de 6,2% à Brest et Bordeaux.  

Au-delà des facteurs conjoncturels comme l'explosion de la demande, l'inflation, l'augmentation du coût de l'énergie et des charges locatives, qu'en est-il des règles permettant de fixer et d'augmenter le montant du loyer ? Sont-elles toujours respectées ? Dans quels cas précis un propriétaire-bailleur est-il en droit d'augmenter le loyer tout en restant dans la légalité ?

Trois cas de figure autorisent le bailleur à revoir le montant du loyer, que la hausse intervienne en cours de bail ou lors de son renouvellement.

1. Révision annuelle basée sur l'IRL

Chaque année, les propriétaires-bailleurs peuvent réévaluer le loyer à la date prévue dans le contrat de location ou à celle de la signature du bail. Deux conditions président à cette option :

• Clause de révision : Doit être mentionnée dans le contrat de bail.
• Calcul de la révision : Basé sur l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee.
• Plafonnement : L'augmentation est plafonnée à 3,5 % par le « bouclier loyer ».
• Notification : Le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le nouveau montant du loyer.
• Régularisation annuelle : Si le bailleur oublie de réviser le loyer, il ne peut pas appliquer rétroactivement l'augmentation.

2. Augmentation du loyer suite à des travaux d'amélioration

Avec ou sans clause de révision, il est possible d'augmenter le loyer en cours de bail si des travaux d'amélioration sont réalisés par le bailleur à ses frais et en accord avec le locataire.

Quels sont les travaux permettant d'augmenter le loyer ?

• Améliorations du confort : Installation d'une cuisine équipée, d'un ascenseur.
• Sécurité : Mise en place d'un digicode, d'une porte blindée, de la vidéosurveillance.
• Performance énergétique : Pose de double vitrage, installation d'un système de chauffage économe en énergie.

Liste des travaux d'amélioration augmentation loyer

• Travaux augmentant la valeur locative du logement.
• Travaux apportant un confort ou une qualité supplémentaire par rapport à l'état initial.

Conditions à respecter :

• Montant des travaux : Doit représenter une annuité de loyer pour un renouvellement de bail, ou au moins 6 mois de loyer pour une mise en location.
• Information préalable : Le propriétaire doit informer le locataire au moins 6 mois à l'avance, détaillant la nature des travaux, les modalités, les délais d'exécution et le montant de la majoration du loyer.
• Accord du locataire : La révision du loyer doit être acceptée par le locataire et faire l'objet d'un avenant au contrat locatif si aucune clause n'est prévue.
• Plafonnement de l'augmentation : La majoration annuelle est plafonnée à 15 % du coût des travaux.

Comment calculer l'augmentation de loyer suite aux travaux ?

L'augmentation est calculée en appliquant un pourcentage (maximum 15 %) au coût total des travaux, réparti sur une année.

Loi Alur et augmentation de loyer suite travaux

La loi Alur encadre strictement l'augmentation du loyer suite à la réalisation de travaux. Elle impose des conditions précises pour protéger le locataire.

Est-il possible de revaloriser le loyer en cours de bail pour des travaux d'économie d'énergie ?

Oui, sous réserve que les travaux améliorent significativement la performance énergétique du logement. Toutefois, les passoires thermiques classées F ou G ne peuvent faire l'objet d'une révision de loyer pour les contrats signés à compter du 24 août 2022, sauf si des travaux permettent d'atteindre au moins la classe E.

3. Réévaluation d'un loyer sous-évalué

Conditions pour augmenter un loyer sous-évalué

• Justifications : Le bailleur doit présenter des preuves (3 exemples, ou 6 dans les métropoles de plus d'un million d'habitants) de loyers supérieurs pratiqués pour des biens similaires dans le voisinage.
• Procédure : Proposer la révision au moins 6 mois avant le renouvellement du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Accord du locataire : Si le locataire accepte, un accord daté et signé stipulant les termes de l'augmentation est nécessaire.
• Limites légales : Respect de l'évolution de l'IRL et du plafond du « bouclier loyer » fixé à 3,5 %.

Quand le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ?

Le propriétaire peut augmenter le loyer lors de la révision annuelle prévue au bail, après réalisation de travaux d'amélioration, ou lors du renouvellement du bail si le loyer est sous-évalué.

Contrairement à la révision du loyer hors charges, strictement encadrée par la loi, l'augmentation de charges locatives dépend des dépenses réelles.

Contrairement à la révision du loyer hors charges, strictement encadrée par la loi, l'augmentation de charges locatives dépend des dépenses réelles.

Nature des charges locatives

• Charges récupérables : Dépenses que le locataire paie, telles que l'entretien des parties communes, le chauffage collectif, l'eau.
• Charges de copropriété : Frais liés à la copropriété que le bailleur peut répercuter sur le locataire selon le mode de répartition prévu.

Calcul et régularisation des charges

• Provision pour charges : Le locataire verse une provision mensuelle ou trimestrielle basée sur un budget prévisionnel.
• Régularisation annuelle : Une fois par an, le propriétaire effectue une régularisation en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.
• Augmentation des charges locatives conditions : Le bailleur doit justifier toute augmentation par la présentation des comptes de charges.

Impact de la hausse du coût de l'énergie

Avec la flambée du coût de l'énergie, les charges vont continuer d'augmenter. Les propriétaires sont en droit d'ajuster le montant des charges pour l'année à venir et de demander une régularisation supplémentaire si les provisions étaient insuffisantes.

• Charges récupérables : Dépenses que le locataire paie, telles que l'entretien des parties communes, le chauffage collectif, l'eau.
• Charges de copropriété : Frais liés à la copropriété que le bailleur peut répercuter sur le locataire selon le mode de répartition prévu.

Calcul et régularisation des charges

• Provision pour charges : Le locataire verse une provision mensuelle ou trimestrielle basée sur un budget prévisionnel.
• Régularisation annuelle : Une fois par an, le propriétaire effectue une régularisation en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.
• Augmentation des charges locatives conditions : Le bailleur doit justifier toute augmentation par la présentation des comptes de charges.

Impact de la hausse du coût de l'énergie

Avec la flambée du coût de l'énergie, les charges vont continuer d'augmenter. Les propriétaires sont en droit d'ajuster le montant des charges pour l'année à venir et de demander une régularisation supplémentaire si les provisions étaient insuffisantes.

Le contrat de location doit préciser :

• Clause de révision du loyer.
• Répartition des charges entre bailleur et locataire.
• Modalités de calcul des charges et de leur régularisation.

Rôle du propriétaire bailleur

Le propriétaire doit :

• Respecter les conditions d'augmentation du loyer.
• Informer le locataire de toute modification par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Fournir les justificatifs nécessaires en cas de réévaluation du loyer ou des charges.