Un acheteur, qui a trouvé le bien immobilier qu’il souhaite acheter, doit pouvoir le « réserver » formellement auprès du vendeur. Pour ce faire, il verse une somme appelée « dépôt de garantie » au moment de la signature du compromis de vente, à savoir l’avant-contrat qui permet de sceller l’accord entre les parties et qui les engage l’une envers l’autre. Ce dépôt de garantie est un acompte qui permet de rassurer le vendeur et de lui garantir que la vente sera bien menée à son terme. Le séquestre correspond donc à cet acompte versé par l’acheteur, mais notez que cette somme est bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Cette somme n’est en aucun cas une obligation légale, il est donc tout à fait possible de signer un compromis de vente sans verser de séquestre. En revanche, il s’agit d’un usage répandu, et il est bien rare de conclure un compromis de vente sans le versement du dépôt de garantie.

Le séquestre n’étant pas obligatoire, aucune réglementation n’encadre le montant versé au moment de la signature de l’avant-contrat. En revanche, il est d’usage de verser une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du logement, soit au notaire, soit à l’agent immobilier. C’est à ce moment que le rôle du notaire prend toute son importance, puisque cette somme ne sera pas encore encaissée par le vendeur. C’est donc le notaire qui perçoit le dépôt de garantie et qui l’immobilise sur un compte séquestre, généralement à la Caisse des dépôts et consignation. Cette somme est alors indisponible jusqu’à ce que la vente soit effective, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’au retrait de l’acquéreur le cas échéant.

Si c’est l’agent immobilier qui perçoit la somme, il va également la déposer sur un compte séquestre.

Il est également possible de verser la somme directement au vendeur, mais cela comporte plus de risques en cas de demande de restitution.

Durant les quelques semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, la somme du dépôt de garantie reste bloquée sur le compte séquestre. Elle est débloquée et versée au notaire à partir du moment où l’acquéreur obtient la réponse positive de la banque lui accordant un crédit immobilier : le montant du dépôt de garantie est alors déduit du montant total de la vente.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte durant le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, la somme est alors également débloquée, mais reversée à l’acquéreur qui la récupère intégralement. Il en va de même si l’acquéreur peut faire valoir une clause résolutoire : si la banque n’accorde pas de crédit par exemple, la somme est alors également débloquée et revient à l’acquéreur.

Lorsque l’acquéreur est en position de demander la restitution du dépôt de garantie et que celui-ci a été versé au vendeur, il doit en faire la demande et la somme lui est rendue dans les 15 jours qui suivent. Au-delà, le montant peut être majoré.

Si c’est le notaire ou un agent immobilier qui a perçu le dépôt de garantie, il ne peut débloquer la somme qu’avec l’accord écrit des deux parties. Si le vendeur ne donne pas son accord, c’est le tribunal qui juge le sort du dépôt de garantie.

Mais si l’acquéreur annule la vente au-delà du délai de 10 jours et sans faire valoir une clause résolutoire, le vendeur conserve la somme en dédommagement.