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Prêt immobilier : quelles différences entre le rachat et la renégociation de crédit ?

08 mar 2022
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Renégociation de prêt immobilier et rachat de crédit sont loin d'être synonymes. Voici en quoi ils diffèrent afin que vous puissiez choisir l’opération qui correspond vraiment à vos attentes.

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Les banques analysent les risques de surendettement pour vous
Voici les grandes différences entre renégociation et rachat de crédit afin de ne pas vous tromper. © sebra

Sommaire

La renégociation de crédit immobilier : ce qu’il faut retenir

Une renégociation de crédit consiste à interpeler votre banquier pour qu’il accepte de revoir avec vous les conditions de remboursement de votre prêt immobilier. Souvent, l’idée est d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, afin de réduire le coût du financement. En effet, les taux de crédit peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, selon la conjoncture économique globale. Si vous constatez une chute des taux, il peut donc être judicieux de demander à votre banquier qu’il accepte de renégocier votre crédit.

Une renégociation ne porte pas exclusivement sur le taux nominal de votre prêt, c’est-à-dire le taux qui définit le montant d’intérêts à rembourser en plus de la somme empruntée, mais plus largement sur l’ensemble des conditions de remboursement. Il est par conséquent possible de réajuster la durée du financement et le montant des mensualités, non seulement en cas de baisse des taux mais aussi suite à une hausse ou à une baisse des revenus de votre foyer.

Quel que soit l’objet de votre demande, il faut préciser que votre conseiller bancaire n’a aucune obligation d’accepter de renégocier le prêt immobilier. C’est pour cette raison que vous devez réussir à argumenter et à négocier avec lui. N’hésitez pas pour cela à faire jouer vos années de fidélité ou d’accepter de souscrire d’autres produits d’assurance ou de placement. Toutefois, si votre banquier refuse la renégociation, libre à vous de vous renseigner auprès d'autres banques qui pourraient ainsi vous faire une offre de rachat de crédit.

Comprendre ce qu’est le rachat de crédit immobilier

Si l’offre proposée par votre banque ne vous suffit pas ou que votre conseiller refuse tout bonnement de renégocier le financement, il faut alors envisager de procéder à un rachat de crédit immobilier. À la grande différence de la renégociation, le rachat d’emprunt s’effectue toujours par une autre banque. Si vous trouvez une offre chez la concurrence qui répond à vos attentes, alors le nouvel organisme va racheter le capital restant dû en cours puis débloquer un nouveau financement aux conditions présentées dans le contrat.

Cette opération est parfois confondue avec le regroupement de crédit immobilier. Ici, le principe est le même, une banque autre que la vôtre va racheter votre prêt à l’habitat. Mais cette fois-ci, il va être regroupé avec les autres encours de crédit que vous remboursez afin que vous n’ayez au final plus qu’un emprunt.

L’objectif est bien souvent de rallonger la durée de remboursement pour réduire le montant de votre nouvelle mensualité. Mais beaucoup d’emprunteurs en profitent également pour ajouter une trésorerie dans l’opération permettant de financer de nouveaux projets.

Alors qui peut faire un rachat de crédit ? Globalement, que ce soit pour regrouper vos crédits ou faire juste reprendre votre prêt immobilier par un autre établissement bancaire, la plupart des emprunteurs peuvent en faire la demande. En revanche, il est préférable qu'au moins un membre du foyer qui fait l'emprunt soit en CDI ou un contrat similaire. Les conditions de financement dépendront ensuite de l’étude de faisabilité et de la qualité de votre dossier.

Le regroupement de crédit peut se faire au sein de votre banque actuelle, mais le rachat de crédit est toujours effectué par une banque concurrente.

Quels frais après une renégociation ou un rachat de votre prêt immobilier ?

Tenter d’améliorer les conditions de remboursement de son crédit est une bonne chose, mais pour quel coût ? En effet, tout emprunteur doit bien anticiper ce que va lui coûter l’opération qu’il aura choisie.

Pour faire simple, si vous privilégiez la renégociation avec votre banquier, vous pouvez être amené à payer des frais de dossier. Ils peuvent représenter environ 1 % du capital restant dû, mais leur montant n’est pas fixe. Tout est une affaire de négociation. D’autant que si c’est votre banque qui vous propose de renégocier votre crédit, dans le but de vous fidéliser, elle pourrait facilement vous faire cadeau des frais de dossier.

Si vous faites racheter votre crédit immobilier, vous aurez à payer des frais de dossier, aussi négociables, des indemnités de remboursement anticipé ainsi que des frais de mandat si un courtier est sollicité. 

Pour que l’opération soit financièrement avantageuse pour vous, il faut souvent respecter ces quelques conditions : 

  • Vous devez constater une baisse d’au moins 1 point de base entre votre taux nominal actuel et le nouveau proposé par la banque.
  • Vous devez faire racheter votre financement pendant le premier tiers de sa durée.
  • Le montant du capital restant dû à reprendre doit être égal au minimum à 50 000 €.

Comment obtenir un bon taux d’intérêt ?

Avant même de débuter vos démarches pour faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque ou pour le renégocier avec l’organisme prêteur, soyez certain de vous montrer à votre avantage. C’est-à-dire que votre profil emprunteur doit être présenté sous son meilleur jour pour convaincre votre interlocuteur que votre rachat ou renégociation doit se rapprocher des meilleures conditions en vigueur. 

Un bon profil, aux yeux des établissements bancaires, est un emprunteur qui a des revenus aisés et stables, qui exerce une profession avec un contrat pérenne et qui gère avec rigueur ses comptes bancaires. Concrètement, les incidents de paiement et les découverts bancaires sont à proscrire si vous souhaitez décrocher un taux d’intérêt extrêmement compétitif par exemple. 

Faire appel à un courtier peut vous faire économiser, car ce professionnel va comparer les offres de rachat de prêt immobilier pour vous. Son objectif est alors de rechercher une proposition qui répond à votre besoin avec le taux le plus bas possible par rapport à votre situation actuelle. Choisissez un courtier qui pourra vous accompagner tout au long des démarches de votre projet en comparant ceux enregistrés sur le site de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance).

Même dans le cadre d'une renégociation ou d'un rachat de crédit, il peut être judicieux de faire appel à un courtier pour obtenir le taux le plus bas.

Qu'en est-il de l'assurance emprunteur ?

Si vous faites renégocier votre financement, il n’y aura aucun changement notable sur votre contrat d’assurance qui couvre le remboursement de votre prêt immobilier. Toutefois, si vous optez pour un rachat de crédit, votre couverture sera automatiquement résiliée. Elle sera remplacée par la souscription d’un nouveau contrat. Ce changement peut néanmoins être une opportunité pour réduire le coût total de l’assurance, sans pour autant en diminuer les garanties.

Dans le cadre d’une renégociation, vous pouvez voir un intérêt à changer votre assurance de prêt. Pour cela, faites effectuer des devis chez des assureurs ou des courtiers concurrents. Ils sont gratuits et sans engagement. Si vous pouvez réaliser des économies en décrochant un meilleur taux par rapport à votre offre actuelle, vous pouvez aussi le faire en baissant le coût de vos primes d’assurance mensuelles.

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