La vente d'une maison peut-elle être annulée si son prix a été sous-évalué ?

Xavier Beaunieux 30 juin 2023
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Il peut arriver qu’un logement soit vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle. La question peut alors se poser  de savoir si la vente peut être annulée. On parle dans ce cas de ​​rescision pour lésion. Mais quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir obtenir l’annulation d’une vente immobilière ? On vous répond.

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Une maison
Si votre maison s'est vendue à un prix inférieur à sa valeur, quels sont vos recours ? © Getty
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Le vendeur doit avoir été « lésé »

La lésion désigne une disproportion manifeste entre la valeur réelle d'un bien et le prix auquel il a été vendu. Dans le cadre de la vente d’un appartement ou d’une maison, la lésion se produit s’il s’avère que le prix de vente était significativement inférieur à la véritable valeur du logement et qu’en conséquence, le vendeur peut - à juste titre - s’estimer lésé. Selon l’article 1674 du Code civil, pour que la lésion puisse être établie et qu’une action en rescision puisse être intentée il est nécessaire que le vendeur ait été lésé de plus des 7/12ᵉ du prix du bien.

  • L’action en rescision pour lésion peut être engagée par le vendeur.
  • La lésion doit porter sur 7/12ᵉ de la valeur réelle du logement.
  • Exemple : Un studio d’une valeur de 120 000 € a été vendu 49 000 €. En effectuant le calcul suivant [ 120 000 x (5/12) = 50 000 ], on constate qu’il y a bien lésion car il y a lésion car le vendeur a touché moins que la valeur de son bien, valeur à laquelle on retranche 7/12ᵉ (120000 - 70000 euros = 50000 €).
  • Le vendeur dispose d’un délai de 24 mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour agir.

Quand le vendeur doit-il intenter son action en rescision ?

Pour que la vente d’un logement puisse être annulée au motif qu’une lésion aura été constatée et que le vendeur aura été lésé de plus des 7/12ᵉ du prix du bien, l’action en rescision devra être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Passé ce délai, l’action sera prescrite et le vendeur ne pourra plus agir. Quand bien même son préjudice dépasserait les 7/12ᵉ du prix du bien.

Quelles sont les conséquences de la lésion ?

Si la lésion est avérée et qu’une action en rescision a été intentée dans les délais, le tribunal de grande instance peut prononcer - rétroactivement - l’annulation de la vente, laquelle annulation entraîne, la restitution au vendeur du logement et du prix de vente à l’acheteur. Mais dans les faits, il est plus souvent demandé à l’acquéreur de verser une compensation au vendeur à hauteur de la différence entre le prix de vente et la valeur réelle du bien, somme à laquelle viendront s’ajouter des intérêts légaux.

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