Quelles surfaces prendre en compte pour estimer un bien immobilier ?

Blandine Rochelle 26 mar 2024
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Le prix d’un bien immobilier est souvent exprimé en €/m². Or pour bien estimer son bien immobilier dans l’objectif de le vendre, il est essentiel de savoir quelle surface prendre en compte. Il existe ainsi différents modes de calcul de la surface d’un bien immobilier, qui tiennent compte d’éléments différents.

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Il existe différentes méthodes pour mesurer la surface d'un logement, et la surface pondérée est celle qui permet d'estimer la valeur du bien. © Ivan Pantic - Getty images
Il existe différentes méthodes pour mesurer la surface d'un logement, et la surface pondérée est celle qui permet d'estimer la valeur du bien. © Ivan Pantic - Getty images
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Comment définir la surface habitable d’un logement ?

Surface habitable, surface utile, surface plancher, il y a de quoi s’emmêler les pinceaux lorsque l’on doit déterminer la surface de son logement dans le but de le vendre. On utilise ces termes principalement pour les maisons individuelles, car les logements en copropriété doivent faire l’objet d’un calcul de la surface selon la loi Carrez. La surface plancher est en effet insuffisante pour traduire le plus justement possible les possibilités d’aménagement et le potentiel d’un logement, car certains espaces ne sont pas considérés comme habitables ou ne permettent pas un aménagement classique.

La surface habitable tient ainsi compte de la surface plancher construite, à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. De plus, on retire la superficie des espaces tels que les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas, les locaux communs et les autres dépendances. Ces espaces seront considérés comme des annexes au logement. On retire également les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, mais on conserve les espaces tels que les WC et salles de bains. La surface utile englobe non seulement les espaces habitables mais également les surfaces annexes.

La surface utile est un terme moins employé mais peut communiquer une information précieuse à l’acquéreur : elle s’obtient en incluant l’ensemble des annexes et permet de se rendre compte du potentiel du logement dans son ensemble.

Le calcul de la surface loi Carrez

La loi Carrez est celle qui encadre le calcul de la surface affichée sur une annonce immobilière, celle qui est mise à la connaissance de l’acheteur. Concrètement, elle va reprendre les mêmes restrictions que la surface habitable, mais va prendre en compte dans son calcul les combles non aménagés, les greniers, les réserves et les vérandas, à la condition que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 mètre.

Il est à noter que le calcul de la surface Loi Carrez est une obligation légale concernant les logements en copropriété, et qu’une erreur dans le calcul peut valoir des sanctions au vendeur. Il est donc judicieux de confier cette tâche à un diagnostiqueur certifié qui va utiliser des outils précis et fiables, et qui endosse la responsabilité du calcul de la surface. En cas d’erreur, c’est lui qui devra en répondre. Dès lors que l’erreur entre la surface réelle et celle indiquée sur l’avant-contrat est supérieure à 5 %, l’acquéreur peut se retourner et demander la nullité de l’acte ou des compensations.

La surface pondérée : le meilleur calcul pour l’estimation

Lorsque vous êtes prêt à vendre votre bien immobilier, sachez que certaines surfaces qui ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface habitable peuvent l’être d’une certaine façon au moment d’estimer le prix de vente. Car si certains espaces ne comptent pas comme des espaces habitables, ils valorisent cependant le logement et doivent être pris en compte au moins en partie lors du calcul du prix. À ce stade, on va alors parler de surface pondérée, car on ne va les prendre en compte que partiellement dans le calcul du prix. Vous pouvez retrouver des grilles officielles, qui vont par exemple appliquer les pourcentages suivants :

  • Un sous-sol aménagé est pris en compte à 0,3 %.
  • Des combles aménageables sont pris en compte à 0,3 %.
  • Des surfaces mansardées sont prises en compte à 0,3 %.
  • Un balcon est pris en compte à 0,3 %.

Par exemple, si votre logement est de 60 m² et que vous bénéficiez d’un balcon de 9 m² et de combles aménageables de 20 m², vous ajouterez à votre surface totale 2,7 m² + 6 m² = 8,7 m². Soit une surface pondérée de 68,7 m².

C’est la surface pondérée qui va servir de base au calcul du prix de vente, mais retenez bien que le prix au m² d’un logement dépend aussi d’autres facteurs comme l’état général du logement, la qualité de la construction, l’environnement direct et la proximité avec des commerces, écoles, transports, le DPE, etc.

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