Le coefficient d’occupation des sols (COS) détermine la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. Il s’exprime sous la forme d’un ratio appliqué à la surface totale de la parcelle. Ainsi, un terrain de 800 mètres carrés avec un COS de 0,4 permet d’édifier un bâtiment dont la surface de plancher ne dépassera pas 320 m² (800 × 0,4).

Autrefois incontournable, le COS a été supprimé dans la plupart des plans locaux d’urbanisme (PLU) avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014. Désormais, d’autres paramètres, comme l’emprise au sol et la hauteur maximale autorisée, jouent un rôle déterminant dans la définition du potentiel de construction d’un terrain. Toutefois, le coefficient d’occupation des sols reste un concept utile pour comprendre l’évolution des règles d’urbanisme.

Le coefficient d’emprise au sol (CES), également appelé surface d’emprise, définit la proportion de terrain pouvant être couverte par une construction. Contrairement au COS, il ne prend pas en compte les étages et se limite à la superficie bâtie au sol.

Prenons l’exemple d’une parcelle de 1 000 mètres carrés avec un CES construction de 0,3. La surface occupée par le bâtiment ne pourra excéder 300 m² (1 000 × 0,3). Ce ratio est particulièrement important pour garantir le maintien d’espaces verts et éviter la surdensification. Le CES urbanisme est ainsi un outil de régulation pour favoriser une meilleure intégration des constructions dans leur environnement.

Dans certains plans CES PLU, des règles supplémentaires imposent un pourcentage minimal de terrain non imperméabilisé. L’objectif est de limiter l’artificialisation des sols tout en préservant une infiltration naturelle des eaux pluviales.

Depuis 2000, le plan local d’urbanisme (PLU) a remplacé le POS (plan d’occupation des sols). Ce document fixe les règles de construction applicables dans une commune et précise les conditions pour obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.

Le PLU est essentiel pour déterminer la surface hors œuvre d’un bâtiment, c’est-à-dire l’ensemble des surfaces bâties prises en compte pour les autorisations d’urbanisme. Il encadre également le plan CES, qui définit les surfaces maximales pouvant être occupées par une construction sur une parcelle donnée.

La consultation du PLU en mairie permet aussi d’anticiper d’éventuelles constructions à proximité. Par exemple, si un terrain constructible voisin dispose d’un COS élevé et d’une emprise au sol faible, cela signifie qu’un immeuble de plusieurs étages pourrait y être édifié.

Il est essentiel de comprendre le calcul du COS et du CES pour évaluer la faisabilité d’un projet immobilier.

• Sol COS : Si un terrain dispose d’un coefficient d’occupation des sols de 0,5 sur une superficie de 600 mètres carrés, la surface constructible est de 300 m² (600 × 0,5).
• Plan CES : Si la même parcelle a un coefficient d’emprise de 0,4, alors l’emprise au sol du bâtiment ne pourra excéder 240 m² (600 × 0,4).

Ces deux ratios sont complémentaires et influencent la forme et la disposition des constructions. Par exemple, une maison de plain-pied avec une grande surface au sol peut être contrainte par un coefficient d’emprise trop bas. À l’inverse, un coefficient d’occupation élevé permet de construire plusieurs niveaux pour optimiser l’espace.

L’épaisseur des murs et des cloisons est également prise en compte dans certains calculs de surface hors œuvre. Cela peut impacter la surface réellement habitable d’un logement, d’où l’intérêt d’étudier les documents d’urbanisme avant tout projet.

Depuis la suppression du COS urbanisme dans la plupart des PLU, la surface de plancher est devenue un critère central pour déterminer les droits à construire.

La surface de plancher se calcule en additionnant toutes les surfaces closes et couvertes sous une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, après déduction de certains éléments comme :

• L’épaisseur des murs extérieurs,
• Les surfaces de stationnement,
• Les combles et sous-sols non aménageables.

Cette notion remplace les anciennes références à la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), qui étaient autrefois utilisées pour encadrer les constructions.

Avec l’évolution des documents d’urbanisme, il est donc primordial de bien comprendre les nouvelles règles en vigueur pour éviter toute erreur dans l’estimation d’un projet.