Un peu de droit pour commencer

Sont considérés comme locaux d’habitation tous les types de logement, y compris les loges de gardien(ne)s, les foyers, les chambres de service, les logements de fonction ou les chambres de bonnes. Sur le principe, vous pouvez tout à fait exercer une activité dans un local d’habitation, que vous soyez locataire ou propriétaire, et ce, sans limite de temps. Or, en pratique, des démarches doivent être effectuées dans certaines situations précises.

La transformation d’un lieu d’habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable. Pour information, la notion d’usage, qui relève du code de la construction et de l’habitation, concerne le profil juridique d’un immeuble d’habitation qui fait l’objet d’une protection particulière dans certains cas précis. Elle ne doit pas être confondue avec la notion de destination, qui relève du code de l’urbanisme (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé).

Il n’est pas nécessaire d’effectuer une demande d’autorisation dès lors que votre activité professionnelle n’est exercée que par vous ou les occupants du logement, qu’il s’agit de votre résidence principale et que vous ne recevez pas de clientèle ou n’y stockez pas de marchandise.

Cependant, à partir du moment où vous ne respectez pas ces conditions assez restreintes, par exemple en embauchant du personnel à domicile ou en accueillant vos clients, vous devez passer à la seconde étape et faire une demande pour un changement d’usage définitif ou partiel si vous souhaitez continuer à vivre dans ce local. Cette autorisation de changement est indispensable pour être en conformité avec la loi.

Que vous souhaitiez ouvrir un showroom chez vous, ouvrir une boutique chez vous, ou simplement exercer des activités commerciales à domicile, il est essentiel de respecter les démarches administratives nécessaires. En effet, exercer une activité commerciale dans un immeuble d’habitation peut nécessiter une autorisation de changement d’usage, surtout si votre logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants.

Si vous envisagez d'ouvrir un commerce dans sa maison ou même d'ouvrir un commerce dans son garage, il est important de vérifier les réglementations locales. Dans certains cas, vous devrez peut-être construire un local professionnel chez vous ou adapter des espaces existants pour un usage professionnel.

Si vous habitez dans une commune de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, vous pourrez obtenir l’autorisation après délibération du conseil municipal. Là encore, tout dépend de la politique de la ville, si elle souhaite encourager son activité économique ou, à l’inverse, garder un certain pourcentage de logements d’habitation.

Cette demande n’est pas obligatoire si vous vivez dans une zone franche urbaine (ZFU), c’est-à-dire une zone délimitée par l’État dans laquelle les entreprises bénéficient d’avantages fiscaux. Lancées depuis 1997, on compte 85 ZFU en France.

Lorsque votre lieu d’habitation devient un local commercial, il est alors défini selon les règles d’urbanisme en vigueur. En fonction de l’usage que vous allez en faire—hôtel, bureaux, entrepôt ou commerce—vous serez contraint de respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

La transformation d’un logement en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme. N’oubliez pas, non plus, qu’en fonction de l’activité que vous allez exercer, vous devez aussi vous plier aux obligations et aux différentes normes d’hygiène et d’aménagement prévues par la loi.

Il est possible de domicilier votre entreprise à votre adresse personnelle, ce qui permet de simplifier certaines démarches administratives auprès de la mairie et de l'administration fiscale. Cette possibilité de domicilier son siège social chez soi est soumise à certaines conditions, notamment en fonction du bail ou du règlement de copropriété.

N’oubliez pas la copropriété !

Si vous vivez dans un immeuble, une résidence ou toute forme de copropriété, ne négligez pas ces démarches ! À vous de vous plonger dans le règlement de copropriété et le cahier des charges pour en connaître tous les rouages. De manière générale, il vous faudra obtenir l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires à l’issue d’un vote en assemblée générale.

Pour les locataires

Pour les locataires, un accord de votre bailleur est indispensable avant toute démarche préalable. En effet, transformer un local d'habitation en local professionnel sans autorisation peut constituer une violation du bail. Dans certains cas, il peut être nécessaire de signer un bail commercial ou mixte, adapté à l'exercice d'une activité professionnelle.

Si vous envisagez de construire un local professionnel chez vous, des démarches spécifiques sont à prévoir. Vous devrez obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires et respecter les règles du PLU. De plus, si vous habitez une zone résidentielle, des restrictions peuvent s'appliquer quant à l'exercice d'une activité professionnelle.

Attention aux usages mixtes

Les locaux à usage mixte, c'est-à-dire à la fois d'habitation et professionnel, sont soumis à des réglementations particulières. Il est important de faire une mise à jour régulière des autorisations et de vérifier auprès de la mairie les conditions applicables.

Habiter un local commercial sans autorisation

Il est à noter que habiter un local commercial sans autorisation est interdit. Si vous souhaitez transformer un local commercial en logement, des démarches spécifiques sont également nécessaires, y compris l'obtention d'une autorisation de changement de destination.