L’état des lieux de sortie permet à votre propriétaire de vérifier que vous avez bien rempli vos obligations en matière de réparation et d’entretien. En principe, il est établi en commun et à l’amiable entre le locataire et le propriétaire.

Cependant, en cas de désaccord avec votre propriétaire, vous devrez absolument vous abstenir de signer l’état des lieux de sortie : la signature du document marquerait votre approbation. Signer ce document pourrait donc vous empêcher de récupérer votre dépôt de garantie, voire vous contraindre de payer des réparations…

Lors de l’état des lieux de sortie, il est donc nécessaire, pour chaque matériau ou équipement évalué en mauvais état, de demander à comparer avec l’état des lieux d’entrée. Cela pourrait vous permettre de détecter des signes de fragilité préalables à votre utilisation. L’enjeu est de démontrer que le mauvais état actuel de l’élément n’est pas dû à un défaut d’entretien de votre part. Par exemple, le jaunissement d’une peinture et l’usure des moquettes sont généralement considérés comme résultant de l’usure normale du logement.

En cas de litige concernant l’état des lieux de sortie, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable avant d’entamer des procédures en justice, sans quoi un juge pourra renvoyer votre dossier pour irrecevabilité. La première chose à faire consiste donc à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre propriétaire, lui expliquant les points de désaccord et lui demandant d’effectuer un nouvel état des lieux gratuitement.

Cette lettre de contestation d’état des lieux de sortie devra mentionner et énumérer en détail les éléments de désaccord survenus lors de l’établissement de l’état des lieux. Vous pouvez notamment fixer un délai allant de 10 à 30 jours à votre propriétaire pour qu’il s’exécute. Vous pouvez également préciser qu’en l’absence de réponse ou cas de réponse négative à votre courrier, vous saisirez le Tribunal d’Instance.

Précisons que si ce second état des lieux est réalisé par un huissier, celui-ci sera payant et son coût sera partagé entre les deux parties. L’état des lieux effectué par l’huissier s’impose aux 2 parties mais vous pourrez tout de même émettre des réserves en cas de désaccord.

Si la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) envoyée à votre propriétaire n’est pas suffisante pour régler le problème, vous pourrez saisir gratuitement le conciliateur de justice auprès des services de votre mairie. Cela permettra de donner un cadre à votre négociation et d’éviter une longue procédure judiciaire. Les conciliateurs (ou médiateurs) reçoivent le plus souvent à la mairie ou au tribunal d’instance.

Précisons néanmoins qu’ils ne sont pas habilités à rendre un jugement ou à imposer une décision au propriétaire. Ils peuvent néanmoins lui adresser un courrier et éventuellement l’inciter à effectuer un nouvel état des lieux. Si les incitations du conciliateur ne suffisent pas à faire accepter à votre propriétaire l’établissement d’un nouvel état des lieux, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Si cette procédure est gratuite, le pouvoir attribué à la Commission Départementale de Conciliation est limité : elle ne peut pas envoyer de spécialistes dans le logement, ne peut pas entendre de témoins et ne peut pas se déplacer ou mandater un de ses membres sur les lieux. Elle vous permettra néanmoins de discuter avec votre propriétaire pour tenter de trouver une solution au conflit.

Si c’est le cas, vous et votre propriétaire devrez signer un document qui aura alors valeur de contrat. Si aucun accord n’est trouvé, la Commission rendra son avis sur le conflit dans un délai de 60 jours maximum : cet avis n’aura cependant pas de valeur spécifique devant le Tribunal d’instance.

Si vous n’avez pas trouvé d’accord avec votre propriétaire grâce au conciliateur, vous devrez forcément passer par la case judiciaire. S’il s’agit seulement de récupérer votre dépôt de garantie, vous pourrez simplement demander une injonction de payer devant le tribunal d’instance. Cette procédure est sans audience et donc plus rapide, mais votre propriétaire pourra contester cette injonction.

Par contre, si votre conflit ne porte pas seulement sur le dépôt de garantie mais que la somme en jeu est inférieure ou égale à 4 000 €, vous pourrez saisir le tribunal par simple courrier adressé au greffe : l’imprimé et sa notice explicative peuvent être obtenus au greffe du tribunal ou téléchargés sur internet. Si vous ne vous faites pas représenter par un avocat, saisir le Tribunal d’instance ne vous coûtera rien.

Par contre, si le conflit porte sur une somme supérieure à 4 000 €, il est obligatoire de saisir le tribunal d’instance et il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat. Le recours à un huissier de justice sera par ailleurs obligatoire, afin qu’une assignation soit délivrée à votre propriétaire.