Flambée des prix de l’immobilier : Andorre, victime de son succès

Laetitia Lapiana 16 jan 2024
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Nichée entre la France et l’Espagne, la principauté d’Andorre a connu ces dernières années la plus forte hausse jamais enregistrée des prix de son immobilier. Une flambée sans précédent qui a bouleversé son marché et la vie de ses habitants. Mais que s’est-il passé ? Comment ce micro-État paisible s’est-il transformé tout à trac en fief du luxe clinquant, paradis fiscal de premier ordre et haut lieu de la spéculation immobilière ? Quid de la flambée du prix de la pierre et de la crise du logement qui s’en est suivie ? Explications.

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Andorre
Vue aérienne d’Andorre-la-Vieille, capitale de la principauté d'Andorre. @gettyimages
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Andorre en proie à une nouvelle génération d'investisseurs étrangers

Jusque-là discrète et paisible, la vie dans le plus petit pays du monde –moins de 500 km2 pour 85 000 habitants – a pris de grands tournants ces dernières années. Passant d’un marché à prix modérés et accessibles au tout-venant, à une destination de luxe littéralement prise d’assaut par une nouvelle vague de fortunés qui ont fait grimper les prix de l’immobilier. En cause ? L’arrivée massive d’investisseurs étrangers – retraités, sportifs de haut niveau, influenceurs et autres stars des réseaux sociaux en tête – qui a fini par déclencher une véritable crise du logement sur fond de boom spéculatif.

Fiscalité andorrane, une attractivité fatale

Il faut dire que la principauté ne manque pas d’atouts. Blottie au cœur des Pyrénées entre la France et l’Espagne, entourée de massifs aux pointes enneigées, Andorre est réputée pour ses stations de ski, la douceur de son climat estival et son cadre de vie des plus agréables. 

Mais bien au-delà de ses décors de rêve, ce petit pays est aussi et surtout un paradis fiscal dont les principaux dispositifs affichent des taux parmi les plus bas d’Europe, avec un impôt sur le revenu qui ne dépasse pas 10 % et une IGI (Impôt Général Indirect, l’équivalent de notre TVA) fixée à 4,5 %, là où ce taux oscille entre 19 et 21 % en France, Allemagne et Espagne. Qualité de vie incomparable, système bancaire avantageux et discret, offre immobilière diversifiée – maisons, appartements, chalets, terrain... – facilement accessible pour les non-résidents et aux formalités simplifiées...

Rien d’étonnant, dès lors, que son attractivité ait provoqué un engouement hors-norme auprès d’investisseurs étrangers, et plus encore auprès de ces jeunes influenceurs, qui, il y a encore quelques années, étaient accueillis les bras ouverts par la principauté. Mais l’idylle semble bel et bien avoir pris fin...

Comptant 44 villes et villages, la principauté d’Andorre est divisée en sept paroisses – Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorre-la-Vieille, Sant Julià de Lòria et Escaldes-Engordany – avec chacune sa spécificité : Canillo et son domaine skiable, Escaldes-Engordany et ses eaux thermales...

Flambée des prix et crise du logement, la rançon du succès

Hier encore abordable pour la majorité de ses habitants, le prix des logements – tous types de biens confondus – a augmenté de 18 % en un an et de 30% au cours de cinq dernières années, avec plus d’1 milliard d’euros d’investissements en provenance de capitaux étrangers durant cette période, rapporte le journal espagnol El Diario. Les effets du boom immobilier sont là : il faut aujourd’hui compter en moyenne 4 900 €/m2 pour l’achat d’un appartement à Andorre-la-Vieille, la capitale, là où le même type de bien était proposé à quelque 3 000 €/m2 en janvier 2020.

Côté locatif, l’escalade des prix n’en est pas moins explosive, avec un budget minimal de 1 000 €/mois pour un studio, près de 1 500 € pour un T2 et de 2 000 € pour un T3, soit 40% de hausse en quelques années. Si « La Vella » a été propulsée au rang de paradis fiscal digne d’une Monaco ou d’un Luxembourg, cherchez l’erreur, le salaire minimum ne dépasse pas ici les 1 300 € mensuels...

Victime de son succès, ce nouvel eldorado fait désormais face à une crise du logement, forçant les Andorrans les plus modestes à s’exiler dans l’Espagne voisine, quand d’autres investissent la rue par milliers pour manifester leur désarroi face à l’explosion des prix.

Forcé de réagir, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour contrer ce fléau. Après une interdiction temporaire d’investir dans la pierre pour les étrangers non-résidents et l’étude d’une taxe visant à contenir la spéculation et à construire des logements plus abordables pour la population locale, une autre mesure impose désormais aux candidats à la résidence de passer un examen de catalan, sa langue officielle.

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