Jusque-là discrète et paisible, la vie dans le plus petit pays du monde – moins de 500 km² pour 85 000 habitants – a pris de grands tournants ces dernières années. Passant d’un marché à prix modérés et accessibles au tout-venant, à une destination de luxe littéralement prise d’assaut par une nouvelle vague de fortunés qui ont fait grimper les prix de l'immobilier en Andorre. En cause ? L’arrivée massive d’investisseurs étrangers – retraités, sportifs de haut niveau, influenceurs et autres stars des réseaux sociaux en tête – qui a fini par déclencher une véritable crise du logement sur fond de boom spéculatif.

Il faut dire que la principauté ne manque pas d’atouts. Blottie au cœur des Pyrénées entre la France et l’Espagne, entourée de massifs aux pointes enneigées, Andorre est réputée pour ses stations de ski, la douceur de son climat estival et son cadre de vie des plus agréables. Le centre-ville d'Andorre-la-Vieille offre un mélange de tradition et de modernité, attirant ceux qui cherchent à acheter un appartement en Andorre.

Mais bien au-delà de ses décors de rêve, ce petit pays est aussi et surtout un paradis fiscal dont les principaux dispositifs affichent des taux parmi les plus bas d’Europe, avec un impôt sur le revenu qui ne dépasse pas 10 % et une IGI (Impôt Général Indirect, l’équivalent de notre TVA) fixée à 4,5 %, là où ce taux oscille entre 19 et 21 % en France, Allemagne et Espagne.

Cette faible fiscalité incite de nombreux investisseurs à investir dans l'immobilier andorran. Qualité de vie incomparable, système bancaire avantageux et discret – ouvrir un compte bancaire est relativement simple – offre immobilière diversifiée – maisons en Andorre, appartements, chalets, terrains... – facilement accessible pour les non-résidents et aux formalités simplifiées avec une autorisation d'investissement facilitée.

Rien d’étonnant, dès lors, que son attractivité ait provoqué un engouement hors norme auprès d’investisseurs étrangers, et plus encore auprès de ces jeunes influenceurs, qui, il y a encore quelques années, étaient accueillis les bras ouverts par la principauté. Beaucoup y ont acquis des résidences secondaires, profitant du marché immobilier en plein essor. Mais l’idylle semble bel et bien avoir pris fin...

Hier encore abordable pour la majorité de ses habitants, le prix des logements – tous types de biens confondus – a augmenté de 18 % en un an et de 30 % au cours des cinq dernières années, avec plus d’1 milliard d’euros d’investissements en provenance de capitaux étrangers durant cette période, rapporte le journal espagnol El Diario. Les effets du boom immobilier sont là : il faut aujourd’hui compter en moyenne 4 900 €/mètre carré pour l’achat d’un appartement à Andorre-la-Vieille, la capitale, là où le même type de bien était proposé à quelque 3 000 €/m² en janvier 2020. Quel est le prix de l'immobilier en Andorre ? Cette question revient fréquemment chez les potentiels acquéreurs.

Côté locatif, l’escalade des prix n’en est pas moins explosive, avec un budget minimal de 1 000 € par mois pour un studio, près de 1 500 € pour un T2 et de 2 000 € pour un T3, soit 40 % de hausse en quelques années. Le loyer moyen en Andorre dépasse désormais les capacités financières de nombreux résidents. Certains logements en Andorre se louent même à plus de 500 € par mois pour une simple chambre. Si « La Vella » a été propulsée au rang de paradis fiscal digne d’une Monaco ou d’un Luxembourg, cherchez l’erreur, le salaire minimum ne dépasse pas ici les 1 300 € mensuels...

Victime de son succès, ce nouvel eldorado fait désormais face à une crise du logement, forçant les Andorrans les plus modestes à s’exiler dans l’Espagne voisine, quand d’autres investissent la rue par milliers pour manifester leur désarroi face à l’explosion des prix. Le prix de l'immobilier en Andorre est devenu un véritable obstacle pour la population locale.