Alors que le dispositif Pinel a pris fin en décembre dernier, les investisseurs n’ont désormais d’autres choix que de se tourner vers de nouvelles alternatives. Et dans ce domaine, le logement locatif intermédiaire (LLI) apparaît en bonne place. Le point sur ce coup de pouce fiscal encore peu connu.
Qu’est-ce que le LLI ?
En réalité, le dispositif logement locatif intermédiaire (LLI) ne date pas d’hier puisqu’il a été créé par ordonnance en 2014, soit la même année que le Pinel. Auparavant réservé aux investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers via une SCI (société civile immobilière) depuis la loi de finances 2024.
L’objectif ? Encourager l’investissement locatif en garantissant une rentabilité attractive aux investisseurs privés, tout en facilitant l’accès au logement abordable pour les classes moyennes en offrant des loyers encadrés.
Le gouvernement a signé en 2024 un pacte avec les opérateurs du secteur visant à financer la construction de 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens d'ici 2027.
Comment fonctionne le LLI ?
Avec la disparition du Pinel, le logement locatif intermédiaire s’impose comme le nouvel outil fiscal de référence pour ceux qui souhaitent continuer à investir dans le neuf tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.
Et pour cause, il ne manque pas d’atouts :
- une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition, contre 20 % pour un achat classique,
- un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans, pris en charge par l’État,
- un prix d’achat réduit de 15 à 18 % par rapport au marché libre.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour être éligible au LLI et bénéficier de ses avantages fiscaux, l’investisseur doit en contrepartie respecter plusieurs critères.
L’investissement en LLI pour les particuliers se fait ainsi exclusivement via une société civile immobilière (SCI), qui doit être composée d’au moins deux associés. À noter que ce cadre juridique présente l’avantage de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine et peut être soumis à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
Autre obligation, et non des moindres, le propriétaire s’engage à louer son bien acquis neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement) pour une durée minimale de 15 ans en tant que résidence principale.
À l’instar du dispositif Pinel, les logements acquis en LLI doivent être situés dans une zone tendue (A bis, A ou B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme, opérations de revitalisation de territoire). Le propriétaire est ainsi assuré de louer son bien rapidement et percevoir des revenus locatifs stables.
Les montants des loyers doivent être, quant à eux, inférieurs de 10 à 15 % aux prix du marché dans la zone concernée. Ces derniers sont ainsi plafonnés :
- zone Abis : 19,51 €/m²
- zone A : 14,49 €/m²
- zone B1 : 11,68 €/m²
- zones B2 et C (sur dérogation) : 10,15 €/m²
Enfin, le bien doit être réservé à des locataires répondant à des conditions de ressources.
Au bout de 15 ans, le bien sort du cadre du LLI et peut être revendu ou loué sans contraintes particulières.
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