Les frais d’agence, parfois appelés commission ou honoraires, désignent la somme qui revient à l’agent immobilier (ou à la structure qui l’emploie) pour la prise en charge de toute la transaction immobilière : de l’estimation et la publication de l’annonce jusqu’à la signature de l acte définitif chez le notaire. Autrement dit, on rémunère ici le travail de mise en relation, d’accompagnement et de conseil.

Ces frais d’agence peuvent être fixes ou variables. Le plus souvent, ils s’expriment en pourcentage du prix, ce qui signifie que plus le bien est onéreux, plus le montant total des honoraires pourra grimper. Toutefois, dans la pratique, le taux diminue souvent quand le prix est élevé, afin de rester cohérent sur le marché. On observe généralement une fourchette située entre 3 et 10 % du prix de vente d’un logement.

Il existe également un facteur lié au type de mandat de vente. En effet, lorsqu’il s’agit d’un mandat exclusif, les honoraires sont parfois plus attractifs car l’agence sait qu’elle sera la seule à travailler sur le bien. En revanche, pour un mandat simple, où plusieurs agences immobilières peuvent être mandatées simultanément, le taux appliqué peut être plus élevé.

Par ailleurs, pour déterminer avec précision qui paie les frais d’agence et comment les répartir, on se réfère toujours aux conditions stipulées dans ce mandat de vente. S’il n’y a pas d’accord particulier, c’est la loi Alur qui impose une transparence totale à travers l’affichage des honoraires dans les annonces.

Sur le plan légal, aucune loi ne dicte précisément qui paie les frais d’agence immobilière au sens d’une obligation universelle. Cela dépend fortement des pratiques des agences immobilières, du mandat de vente et des négociations entre les parties. En revanche, la réglementation impose une information claire : à partir du moment où une annonce est diffusée, l’acheteur potentiel doit savoir si le prix affiché inclut la commission ou non.

Il est également important de noter que l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle pour prétendre à ses honoraires et que cette carte doit figurer sur tous les documents relatifs à la transaction immobilière.

Dans la majorité des cas (on évoque souvent 80 % des transactions), le frais agence charge vendeur est la règle habituelle. Autrement dit, la commission est officiellement supportée par le vendeur, et l’annonce précise alors un prix de vente « FAI » (Frais d’Agence Inclus). Sur le plan contractuel, le vendeur s’engage donc à payer les frais de l’agence si, et seulement si, la vente immobilière aboutit.

Prenons l’exemple d’une maison affichée au prix de vente de 400 000 € FAI, avec 5 % de commission :

• L’acquéreur débourse 400 000 €.
• Le vendeur reçoit un prix net vendeur de 380 000 €.
• Il y a donc 20 000 de frais qui correspondent à la commission de l’agence, facturés au vendeur.

Cette configuration paraît logique puisqu’il est courant de dire que la personne qui mandate l’agence paie les frais d'agence. Cependant, on peut tout à fait s’interroger sur l’impact réel pour l’acquéreur, puisqu’il paie in fine un montant global de 400 000 €.

Lorsque la commission est à la charge du vendeur, l’acquéreur verse la somme FAI, et cela inclut l’honoraire. On pourrait donc penser que, en pratique, l’acheteur paiera la totalité, puisque c’est lui qui sort l’argent. Malgré tout, il existe un enjeu particulier autour des frais de notaire.

En effet, si le prix de vente est annoncé FAI, c’est sur cette somme totale que se calculent les frais de notaire (entre 7 et 8 % dans l’immobilier ancien). Cela peut alourdir la facture. À l’inverse, si on prévoit un mandat de vente avec une commission explicitement à la charge de l acquéreur, le prix hors honoraires est plus bas, et les frais de notaire sont calculés sur ce montant réduit.

Exemple :

• Si la maison est affichée à 380 000 € hors honoraires, et 20 000 € d’honoraires à la charge de l acquéreur, alors les frais de notaire s’appliqueront d’abord sur 380 000 €.
• L’acheteur paiera en tout 400 000 € (380 000 € + 20 000 € de commission), mais les taxes notariales seront un peu moins élevées que dans le cas d’un prix de vente FAI de 400 000 €.

Dans tous les cas, le prix global réglé par l’acheteur ne change pas réellement : on peut dire que quiconque paie les frais d’agence (vendeur ou acquéreur) au contrat, le montant total à débourser pour conclure l’achat immobilier reste sensiblement le même. Néanmoins, il est possible de négocier les frais d’agence, en particulier si l’on considère que certains pourcentages peuvent sembler trop élevés.

Certains acquéreurs peuvent aussi tenter de négocier le prix de vente en tenant compte des honoraires. Par exemple, si le bien est proposé FAI, ils peuvent argumenter pour diminuer le montant global afin de compenser la charge plus élevée des frais de notaire.