Pour se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque prêteuse demande toujours des garanties financières, comme l’hypothèque. Fonctionnement, coût, risques… tout ce qu’il faut savoir sur la garantie hypothécaire.
L’hypothèque, comment ça fonctionne ?
La garantie hypothécaire est le moyen juridique qui permet à la banque prêteuse de se protéger contre le risque de défaillance de l’emprunteur immobilier. Elle consiste à hypothéquer un bien immobilier possédé par l’emprunteur. Elle peut être effectuée sur le bien immobilier directement concerné par le crédit accordé ou sur un autre bien possédé par l’emprunteur. Dans certains cas, la mise en hypothèque peut concerner plusieurs biens immobiliers.
Si l’emprunteur ne peut plus faire face à ses remboursements, l’organisme prêteur (la banque) a la possibilité de faire saisir le bien hypothéqué et de le vendre pour récupérer le capital prêté. La saisie ne pourra excéder la valeur du bien immobilier en question et ne pourra pas affecter les revenus ou autres biens de l’emprunteur. La garantie hypothécaire est rédigée sous forme d’acte authentique devant un notaire et est inscrite au bureau de la Publicité foncière.
Précisons que si l’emprunteur immobilier peut choisir la garantie qu’il souhaite (caution, hypothèque…), la banque peut exiger une garantie hypothécaire si elle estime que l’emprunt est trop risqué.
Quel est le coût d’une hypothèque ?
Lors de la signature de l’acte notarié, l’emprunteur immobilier doit payer des frais d’hypothèque, qui seront ensuite reversés (en partie) par le notaire au service de la publicité foncière et au Trésor public. Les frais d’hypothèque sont calculés par rapport au montant du prêt garanti par l’hypothèque et représentent environ 1,5 à 2 % de celui-ci.
Ces frais sont constitués de la taxe de publicité foncière (environ 0,7 % du prêt), des déboursés, de la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix de vente avec un minimum de 15 €), des émoluments du notaire, du coût des recherches d’états hypothécaires et de la TVA à 20 %.
En ce qui concerne les émoluments, sachez que le notaire ne peut pas fixer ses tarifs librement, il doit suivre un barème directement mis en place par l’État. Ainsi, les émoluments représentent 1,333 % d’un prêt compris entre 0 et 6 500 euros, 0,55 % d’un prêt compris entre 6 501 et 17 000 euros, 0,366 % d’un prêt compris entre 17 001 et 30 000 euros et 0,275 % d’un prêt compris au-delà de 30 001 euros.
Bon à savoir
En optant pour l’hypothèque pour garantir son crédit immobilier, l’emprunteur prend le risque de perdre son bien en cas de défaillance dans le paiement de ses mensualités.
Quels sont les risques de l’hypothèque ?
L’hypothèque est une garantie avantageuse, aussi bien pour la banque prêteuse que pour l’emprunteur. Elle permet notamment à l’emprunteur d’obtenir un crédit immobilier sans devoir suivre des démarches trop compliquées. Contrairement à un emprunt immobilier garanti par une caution, dans le cadre d’un emprunt avec garantie l’hypothécaire, l’emprunteur court le risque d’être dépossédé de son bien immobilier s’il n’honore pas ses engagements.
En cas de défaillance de sa part, le bien immobilier concerné sera saisi et vendu pour rembourser le capital restant dû. L’emprunteur doit donc toujours s’attendre à cette éventualité. Comme vu plus haut, l’hypothèque a également un certain coût pour l’emprunteur. Le montant à payer représente 2 % du montant du prêt.
Autre risque, si les sommes dues à l’organisme prêteur dépasse la valeur du bien hypothéqué, même une fois celui-ci bien vendu, l’emprunteur sera encore redevable d’une créance à la banque. Mais ce cas de figure est rare car la banque prêteuse doit normalement s’assurer au préalable que la marge hypothécaire est suffisante.
Comment lever une hypothèque ?
Pour pouvoir annuler l’hypothèque sur son bien, l’emprunteur immobilier doit respecter l’échéance pour rembourser son crédit. En théorie, une hypothèque prend fin automatiquement 1 an après la dernière échéance de remboursement du prêt qu’elle garantit. Mais si le propriétaire vend son bien immobilier avant la fin de remboursement de son crédit ou s’il parvient à rembourser sa dette de manière anticipée, il pourra demander à l’organisme prêteur de procéder à la mainlevée sur l’hypothèque.
Il devra tout de même régler les frais engendrés par cette levée (les frais de mainlevée). Ces frais dépendent de la valeur du prêt initial : ils représentent entre 0,7 % et 0,8 % de sa valeur. Ils comprennent les honoraires du notaire et la TVA, la contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrement et les frais administratifs. Précisons que les frais de mainlevée ne seront pas à payer par le débiteur (l’emprunteur immobilier) si elle intervient plus d’un an après la fin du prêt.
La levée d’hypothèque permet de supprimer l’inscription de l’hypothèque sur le fichier du service de publicité foncière.
Levée d’hypothèque : quel coût ?
La procédure de levée d’hypothèque s’accompagne de frais pour le débiteur, qui représentent entre 0,7 % et 0,8 % du montant du prêt initial.
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