Surface minimum et location, qu’en dit la loi ?

05 mar 2022
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Rien qu’en Île-de-France, plus de 177 000 logements du parc privé, sont considérés comme indignes de par leur superficie microscopique. Pour parer aux abus, la loi existe afin de protéger les locataires en grande précarité.

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Attention il faut au moins 1,80 m de hauteur sous plafond pour que la surface au sol compte
Attention, il faut au moins 1,80 m de hauteur sous plafond pour que la surface au sol compte ©Breadmaker/shutterstock

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Quelle est la surface minimale ?

Selon le décret du 30 janvier 2002, un logement mis en location doit impérativement disposer d’une pièce principale, d’une surface minimale de 9 met dont le plafond doit être supérieur ou égal à 2,20 mètres.

Une subtilité demeure néanmoins car si le logement mesure moins de 9 m2, il sera autorisé à la location si son volume représente au moins 20 m3.

Une mezzanine est-elle considérée comme un espace supplémentaire ?

Pas forcément ! Car dans ce cas de figure, si la hauteur de plafond en dessous et au dessus de la mezzanine est inférieure à 1,80 m, l’installation n’est pas considérée comme un espace de vie habitable ou une chambre. A moins de disposer d’un appartement dont la hauteur de plafond est d’au moins 3,60 m, tout calcul sera donc caduc.

Il en va de même pour les chambres mansardées dont l’espace où le plafond s’il est en dessous d’1,80 m ne sera pas pris en compte lors du métrage.

Quelles sont les règles pour calculer la surface ?

Même si le petit appartement que vous souhaitez louer propose de nombreux atouts ou une déco soignée, il faut savoir que seule la surface comprise entre le plancher, les murs et le plafond compte dans le calcul.

Impossible donc d’ajouter aux mètres carrés du studio, la superficie des combles non aménagés, d’une terrasse ou d’un balcon. Une cave une véranda ou tout autre installation sur la pallier ne pourront s’ajouter à la superficie du bien.

Les locations saisonnières sont-elles soumises aux mêmes lois ?

C’est l’exception qui confirme la règle car le décret de 2002 ne s’applique pas aux locations saisonnières. Toutefois, tout n’est pas permis et dans le cadre d’une location de vacances, la commune impose son propre règlement sanitaire. Par exemple, pour une location de ce type à Paris, la surface minimale est fixée à 7 met il en est de même dans de nombreuses villes françaises.

De plus, si vous souhaitez faire classer votre bien en tant que « meublé de tourisme » par un des nombreux labels français, sachez que la surface minimum acceptée est de 12 m2.

Quels sont les risques encourus par le bailleur ?

En 2014, la justice a condamné un propriétaire qui louait une chambre de bonne de 1,56 m2 (!) depuis 15 ans à un même locataire. Le propriétaire a dû verser à son ancien locataire 10 000 euros qui correspondait en partie à la somme des loyers versés ainsi que 1 000 € en « réparation de préjudice moral » et 800 € d’indemnité pour couvrir ses frais de réinstallation.

A défaut de louer une surface non-habitable, il est cependant possible pour les propriétaires de petits espaces de louer à des particuliers ou professionnels leur surface en tant que débarras ou espace de rangement. Le bien peut également être revendu aux propriétaires de l’immeuble qui y verraient l’occasion d’agrandir la surface de leur logement, en abattant les cloisons.

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