Location : focus sur la suroccupation

Blandine Rochelle 26 jan 2024
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Les propriétaires de logements en location ou mis à disposition à titre gratuit doivent s’assurer que le nombre de personnes habitant dans leur propriété par rapport à la surface habitable ne caractérise pas un cas de suroccupation. Un logement suroccupé est considéré comme insalubre et son propriétaire peut être sanctionné.

Image
vue sur une rue pietonne entourée de bâtiments neufs
Le propriétaire d'un logement suroccupé peut être sanctionné car son logement est considéré comme insalubre. ©gettyimages
Sommaire

Comment caractériser la suroccupation d’un logement ?

La suroccupation d’un logement est un enjeu majeur car elle permet de déterminer si chaque habitant d’un logement bénéficie d'un espace de vie digne et qui assure sa santé et sa sécurité. Cet aspect doit notamment être apprécié dans le cas des locations, car un propriétaire est dans l’obligation de louer un logement dont la surface est adaptée au nombre de personnes qui l’occupent sous peine d’être sanctionné. Ainsi, la loi fixe la surface minimum d’un logement loué ou occupé à titre gratuit en fonction du nombre de personnes qui y résident, à savoir :

  • 9 m² pour une personne seule.
  • 16 m² pour deux personnes.
  • +9 m² pour toute personne supplémentaire, ce qui signifie par exemple qu’une famille de 4 personnes doit résider dans un logement de 34 m² minimum.
  • 70 m² pour 8 personnes et plus, dès lors que la famille touche l’ALF (allocation de logement familial).

Dès lors que ces surfaces ne sont pas respectées eu égard à la composition du foyer, on parle alors de suroccupation du logement, à condition que le propriétaire concerné avait connaissance de cette situation. En revanche, un propriétaire qui serait mis devant le fait accompli et dont le nombre de personnes occupant le logement lui aurait été dissimulé ne serait pas considéré responsable de la suroccupation.

Les obligations de surface dictées par la loi s’appliquent également aux logements mis à disposition à titre gratuit.

Suroccupation et surface habitable

Tout bail de location doit préciser la surface habitable du logement loué. C’est grâce à cette mention que l’on peut constater si le logement est suroccupé ou pas, car cela peut notamment entraîner des répercussions sur les aides aux logements accordées. Les aides peuvent en effet être refusées à un locataire dès lors que le logement ne respecte pas les normes de surface précisées.

Mais il est à noter que la notion de surface habitable s’apprécie par rapport à la définition donnée par la loi Boutin, qui retranche du calcul les surfaces occupées par :

  • Les escaliers.
  • Les caves et sous-sols.
  • Les embrasures de portes et fenêtres.
  • Les terrasses, vérandas et balcons.
  • Les combles non aménagés.
  • Les garages.
  • Les locaux communs.
  • Les parties dont la hauteur sous plafond du logement est inférieure à 1,80 mètre.

Notez que même si la loi ne fait pas mention des mezzanines, il s’agit d’un sujet qui s’apprécie au cas par cas, mais elles sont rarement retenues comme surfaces habitables, à moins qu’elles ne bénéficient d’un véritable plancher.

Logement suroccupé en location : quelles sont les conséquences ?

La suroccupation fait du logement un logement insalubre, car une trop grande promiscuité entraîne des problèmes d’humidité, de bruit ou encore d’hygiène qui peuvent provoquer des troubles du voisinage notamment, et qui portent atteinte à la santé, à la sécurité et à la dignité des occupants.

Dans le cas d’un logement mis en location, le propriétaire d’un logement suroccupé est donc dans l’illégalité et peut avoir affaire à la justice. Un arrêté de traitement de l’insalubrité peut d’ailleurs être pris à son encontre, et le loyer cesse d’être dû à partir du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté. Il doit de nouveau être versé à compter du premier jour du mois suivant la réalisation des mesures prescrites. De même, le propriétaire doit assurer l’hébergement de ses locataires à ses frais jusqu’à ce que des travaux soient entrepris ou jusqu’à ce que la situation de suroccupation ait cessé.

Si le propriétaire refuse d’exécuter les travaux ou aménagements demandés, il peut alors être soumis au paiement d’une astreinte par jour de retard.

Enfin, dans le cas d’un propriétaire qui ne coopère toujours pas, la confiscation du logement et l’interdiction d’acheter des biens immobiliers peuvent être prononcées.

Un propriétaire qui ne respect pas la mise en demeure formulée par le préfet à cause d’une suroccupation encourt jusqu’à 2 ans de prison et 75 000 € d’amende. En cas de non-respect de l’interdiction d’habiter ou de remise en location d’un logement insalubre, le propriétaire s’expose à 3 ans de prison et 100 000 € d’amende.

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