En immobilier, l’article 1641 du code civil définit les vices cachés comme des défauts cachés du bien immobilier vendu et qui le rendent impropre à son usage, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un moindre prix, s'il les avait connus. Si l’acheteur constate un vice caché dans son logement, il doit, pour pouvoir faire jouer la garantie des vices cachés, prouver que le défaut existait avant la transaction mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il était dissimulé. Concrètement, si une expertise ou un démontage est nécessaire pour découvrir le vice, ce dernier sera considéré comme caché.

Si l’acquéreur découvre l'existence d'un vice caché dans la maison ou l’appartement qu’il a acheté, il doit, dans un premier temps, informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de la part du vendeur, il devra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement. L’acquéreur doit obligatoirement se faire assister par un avocat. Comme le précise l’article 1648 du Code civil, la garantie des vices cachés peut être mise en œuvre jusqu’à deux ans après la découverte du défaut. Néanmoins, il convient d’intervenir le plus vite possible. Précisons que c’est à l’acquéreur de prouver l’existence du vice caché, en s’appuyant sur différents éléments comme des devis de réparation ou une expertise.

Une fois qu'il a mis en œuvre la garantie des vices cachés, plusieurs possibilités s’offrent à l'acquéreur du bien immobilier. Il peut demander l'annulation de la vente ou réclamer la diminution du prix de son acquisition. Dans le premier cas, l’acquéreur obtiendra le remboursement du prix du logement et des différents frais d’acquisition. S’il choisit cette solution, il doit toutefois rendre le bien dans l’état auquel il l’a acheté. Dans le second cas, des experts doivent évaluer la moins-value engendrée par le vice caché. Ce montant est ensuite laissé à l’appréciation du juge. Généralement, la baisse de prix accordée correspond au coût de la remise en état du bien immobilier. En outre, s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché, l’acquéreur peut lui réclamer des dommages et intérêts.