Que signifie charges récupérables ? Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont des dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire, qui peuvent être récupérées auprès de ce dernier. Qu'est-ce que les charges récupérables ? Il s'agit de frais liés aux services dont le locataire bénéficie directement, tels que l'entretien des parties communes et des espaces verts, ou le fonctionnement des équipements collectifs. Ces charges sont détaillées dans la liste des charges locatives fixée par décret.

Charge récupérable définition : Ce sont les charges que le locataire doit payer en plus de son loyer, car elles correspondent à des services et prestations dont il profite au quotidien. C'est quoi les charges récupérables ? Ce sont les dépenses que le propriétaire avance, mais dont le montant récupérable par douzième est facturé au locataire chaque mois.

Charges récupérables, c'est quoi ? Ce sont notamment :

• Entretien et réparations des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage collectif, installations de ventilation).
• Services facilitant la vie quotidienne (eau froide, eau chaude, électricité des parties communes).
• Taxes liées aux services rendus (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement).
• Rémunération du personnel d'entretien (société de nettoyage, gardien ou concierge).
• Entretien des espaces extérieurs tels que les espaces verts, les aires de jeux et les parkings.

Charge récupérable loyer : Ces charges sont souvent appelées charges locatives, et elles s'ajoutent au loyer de base dans le bail charges récupérables. Elles doivent être clairement mentionnées dans le contrat de location.

C'est quoi les charges locatives non récupérables ? Ce sont les dépenses que le propriétaire ne peut pas demander au locataire, car elles concernent la structure même de l'immeuble ou son administration. Charge du locataire exclut donc ces frais, qui restent à la charge du propriétaire.

Exemples de charges non récupérables :

• Gros travaux (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux sur la structure du bâtiment).
• Coûts du syndic de copropriété, y compris les honoraires de gestion administrative.
• Dératisation et désinsectisation des parties communes, sauf si elles sont liées à un usage abusif du locataire.
• Enlèvement des encombrants, qui n'est pas assimilé à l'entretien de propreté quotidien.
• Frais liés aux actes de vandalisme dans l'immeuble, sauf si le locataire en est responsable.
• Charges d'ascenseur pour un logement en rez-de-chaussée, sauf si le locataire utilise l'ascenseur pour accéder à des annexes (parking, cave).

Ces charges non récupérables doivent être supportées par le propriétaire, qui est tenu de maintenir le logement en bon état et de réaliser les réparations nécessaires.

Il existe différente modalités concernant les charges récupérables.  

Provision sur charges

Le propriétaire peut demander au locataire une provision sur charges, payable en même temps que le loyer. Ce montant est une estimation basée sur le budget prévisionnel des charges de copropriété ou sur les charges de l'année précédente. Le montant figure clairement dans le bail charges récupérables et sur chaque quittance de loyer. Cette provision permet de répartir les charges sur l'année et d'éviter des dépenses imprévues pour le locataire.

Forfait de charges

Dans le cas d'une location meublée, le propriétaire et le locataire peuvent opter pour un forfait de charges. Le locataire verse alors un montant fixe chaque mois, défini dans le contrat de bail. Contrairement à la provision, ce montant n'est pas soumis à une régularisation annuelle, même si les dépenses réelles diffèrent. Cette formule offre une simplicité de gestion, mais peut être moins avantageuse si les charges réelles sont inférieures au forfait.

Régularisation annuelle

La régularisation de charges est une obligation légale pour le propriétaire. Qu'est-ce que la régularisation annuelle ? C'est le processus par lequel le propriétaire ajuste les charges payées par le locataire en fonction des dépenses réelles engagées sur l'année.

Processus de régularisation :

• Calcul des charges : Le propriétaire compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles, en se basant sur les comptes de la copropriété et les factures des prestataires.
• Décompte de charges : Un décompte individuel détaillant chaque type de charge est transmis au locataire. Ce document doit préciser la nature des charges, leur montant total et la part imputable au locataire.
• Disposition du locataire : Le locataire a accès aux pièces justificatives pendant le mois suivant l'envoi du décompte. Il peut consulter les factures, contrats d'entretien et tout document attestant des dépenses.
• Ajustement : Si le locataire a trop payé, le propriétaire rembourse le surplus. Dans le cas contraire, le propriétaire réclame le complément, qui peut être étalé si le montant est important.

Ajustement des provisions

Après la régularisation, les provisions mensuelles peuvent être ajustées. Cela permet d'aligner le montant récupérable par douzième sur les dépenses anticipées pour l'année suivante. Cet ajustement évite des écarts trop importants lors de la prochaine régularisation.

Charges liées aux parties communes et équipements

Les charges récupérables auprès du locataire incluent :

• Entretien des espaces extérieurs : jardins, parkings, espaces verts, aires de jeux. Les frais d'arrosage, de tonte et de maintenance sont récupérables.
• Services d'hygiène : Ramonage des cheminées, entretien des vide-ordures, gestion des ordures ménagères. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable.
• Fonctionnement des équipements collectifs : Ascenseurs, interphones, éclairage des parties communes. Les frais d'électricité et d'entretien sont à la charge du locataire.
• Installations individuelles : Bien que le locataire soit responsable de l'entretien courant des installations à l'intérieur du logement, certaines dépenses restent à la charge du propriétaire, notamment les réparations importantes.

Liste des charges locatives

La liste des charges locatives récupérables est définie par décret (décret n°87-713 du 26 août 1987) et doit être mise à la disposition du locataire. Elle comprend toutes les charges que le propriétaire est en droit de réclamer. Cette liste est exhaustive, et le propriétaire ne peut ajouter de nouvelles charges sans base légale.

Location vide vs location meublée

Dans une location vide, le paiement par provision sur charges avec régularisation est la norme. En revanche, pour une location meublée, les parties peuvent convenir d'un forfait de charges, simplifiant ainsi la gestion des charges. Cependant, le locataire doit être vigilant sur le montant du forfait, qui doit être raisonnable et correspondre aux charges réelles.

Obligations du propriétaire

Le propriétaire est tenu de fournir un décompte de charges détaillé lors de la régularisation annuelle, en respectant les délais légaux. Il doit mettre à la disposition du locataire les justificatifs des dépenses, tels que les factures et les relevés de charges de copropriété. La régularisation des charges doit être effectuée au moins une fois par an, sauf en cas de forfait de charges. De plus, il doit respecter le bail en ne réclamant que les charges légalement récupérables, sans ajouter de frais injustifiés.

Droits du locataire

Le locataire a le droit de consulter les justificatifs des charges pendant le mois suivant la réception du décompte, et même au-delà si nécessaire. Il peut contester les charges si elles ne sont pas justifiées ou conformes au calcul légal, en demandant des explications ou en saisissant la commission de conciliation. Enfin, il a le droit de bénéficier d'un logement décent, le propriétaire étant responsable des gros travaux non récupérables. Le locataire n'a pas à supporter les coûts liés à la vétusté ou aux défauts de construction.

Conséquences en cas de non-paiement

Le locataire doit payer les sommes réclamées par le propriétaire, même en cas de contestation, sous réserve de les récupérer ensuite si sa contestation est fondée. À défaut, le propriétaire peut engager des procédures pour non-paiement des charges, pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion.

Départ du locataire

Si le locataire quitte le logement avant la dernière régularisation, le propriétaire peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie pour couvrir les charges à venir. Une fois la régularisation effectuée, le propriétaire doit restituer le solde au locataire dans les délais légaux.

Budget prévisionnel et charges de copropriété

Le propriétaire peut ajuster les provisions en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale des copropriétaires. Les charges de copropriété influencent directement le montant récupérable par douzième. Une augmentation des charges communes peut donc entraîner une hausse des provisions demandées au locataire.

Installations individuelles et collectives

Les charges liées aux installations individuelles (chauffe-eau, radiateurs individuels) sont généralement à la charge du locataire en ce qui concerne l'entretien courant, comme le remplacement des joints ou le détartrage. Les charges liées aux installations collectives, comme le chauffage collectif ou la production d'eau chaude commune, sont des charges récupérables. Le locataire participe aux frais de combustible, d'entretien et de maintenance de ces équipements.

Pour éviter les conflits, une communication transparente est essentielle. Le propriétaire doit informer le locataire de manière claire sur les charges récupérables et leur mode de calcul dès la signature du bail.

Il est également important de conserver tous les justificatifs, comme les factures et les relevés, afin de répondre aux éventuelles demandes du locataire. Une révision régulière des provisions pour charges, ajustée en fonction des dépenses réelles, permet d’éviter des régularisations trop importantes.

Enfin, le respect des délais est crucial : la régularisation des charges doit être effectuée dans l’année qui suit la clôture des comptes, afin d’éviter des difficultés de paiement pour le locataire.