Depuis le 1^er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement en Pinel. En revanche, les personnes ayant acheté un logement éligible avant la fin du dispositif peuvent continuer à bénéficier de leur réduction d’impôt, sous réserve de respecter leurs engagements et les conditions prévues.

La disparition du Pinel modifie surtout la manière d’aborder l’investissement dans l'immobilier neuf. Pendant plusieurs années, la réduction d’impôt a parfois été présentée comme le principal argument permettant de se lancer dans l’achat locatif. Désormais, si vous envisagez d’acheter auprès d’un promoteur immobilier, vous devez davantage raisonner en termes de stratégie, d’emplacement, de demande locative et de valorisation du bien.

Autrement dit, il ne s’agit plus de chercher à tout prix « le dispositif qui remplace le Pinel ». Aucun mécanisme ne reproduit exactement son fonctionnement. Plusieurs stratégies peuvent en revanche être mobilisées en fonction de votre profil.

La loi de finances pour 2026 a instauré le plan « Relance logement », et introduit le dispositif Jeanbrun. Il est ouvert aux particuliers qui investissent dans certains logements destinés à la location. La période d’acquisition éligible court depuis le 21 février 2026 jusqu'au 31 décembre 2028.

Contrairement au Pinel, le dispositif ne fonctionne pas avec une réduction d’impôt calculée directement sur le prix du logement. Il repose notamment sur un mécanisme d’amortissement allant jusqu’à 80 % de la valeur du bien et de déduction des revenus locatifs.

Pour en bénéficier, vous devez notamment acheter un logement situé dans un immeuble collectif et le louer nu comme résidence principale, pendant une période minimale de 9 ans. Des plafonds de loyers doivent également être respectés. Le dispositif concerne les logements neufs ainsi que certains logements anciens faisant l’objet d’un volume minimum de travaux.

Le mécanisme permet d’obtenir un amortissement fiscal annuel de :

• 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien pour un logement à loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 € ;
• 4,5 % dans le neuf et 3,5 % dans l’ancien pour un loyer social, plafonné à 10 000 € ;
• 5,5 % dans le neuf et 4 % dans l’ancien pour un loyer très social, plafonné à 12 000 €.

De plus, 10 700 € par an peuvent être imputés sur le revenu global au titre de certaines charges liées à la location.

Cette différence avec le Pinel est importante. Il ne s’agit donc pas d'une réduction d’impôt automatique du même montant pour tous les investisseurs. L’intérêt fiscal dépend notamment de vos revenus locatifs, de vos charges et de votre situation fiscale.

À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif peut intéresser les investisseurs qui souhaitent conserver leur bien sur une durée relativement longue et privilégier la location nue. Il s’inscrit davantage dans une logique patrimoniale que dans une simple recherche d’économie d’impôt à court terme.

Avant d’acheter, vous devez donc vérifier que le loyer envisageable dans le secteur reste cohérent avec le prix d’acquisition. Les plafonds applicables au dispositif doivent également être intégrés à votre simulation.

Si vous envisagez plutôt de louer votre logement meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) constitue une autre piste.

La logique est différente de celle du dispositif Jeanbrun : les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le régime fiscal applicable, vous pouvez bénéficier :

• soit d’un abattement forfaitaire de 50 % pour la location longue durée ou de 30 % pour la location de courte durée ;
• soit, au régime réel, d’une déduction des charges et amortissements liés à la location et au logement, qui viennent diminuer les revenus locatifs imposables jusqu’à ramener le revenu imposable à zéro dans certains cas.

Le LMNP peut ainsi être pertinent si votre objectif est davantage tourné vers la constitution de revenus locatifs.

Attention : le choix du meublé doit être cohérent avec le marché local. Un studio ou un deux-pièces proche d'une université, d'un bassin d'emploi ou d'un grand pôle de transport peut, par exemple, répondre à une demande locative spécifique.

Autre possibilité : le logement locatif intermédiaire (LLI). Ce dispositif vise à développer une offre de logements destinés à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais qui peuvent rencontrer des difficultés sur le marché locatif classique.

Pour l’investisseur, le LLI peut notamment s’appuyer sur des avantages fiscaux liés à l’acquisition, comme une TVA réduite sur le prix d’acquisition d’un logement neuf, ou encore un allègement de la taxe foncière sur le long terme, sous certaines conditions. En contrepartie, le logement est soumis à des règles spécifiques, notamment concernant son usage et le niveau de loyer.

Cette solution peut donc être intéressante si vous recherchez un investissement locatif encadré et si le programme proposé répond réellement aux besoins du marché local.

Vous ne cherchez pas forcément à percevoir des loyers immédiatement ? La nue-propriété constitue une autre approche.

Dans le cadre d’un démembrement, vous achetez la nue-propriété du logement tandis que l’usufruit est confié, pendant une période déterminée, à un autre acteur chargé notamment de la gestion locative. Vous n’encaissez donc pas de loyers pendant cette période.

L’intérêt réside notamment dans un prix d’acquisition inférieur à celui d’un achat en pleine propriété. À l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien selon les conditions prévues.

Cette solution s’adresse plutôt à des investisseurs qui disposent d’un horizon de placement long et qui souhaitent préparer un futur complément de revenus, acquérir une résidence à terme, ou anticiper une transmission. Elle ne répond donc pas aux mêmes objectifs qu’un investissement locatif destiné à générer rapidement des revenus.

La fin du Pinel rappelle une règle essentielle : un avantage fiscal ne suffit pas à faire un bon investissement immobilier.

Avant de vous intéresser à la fiscalité, étudiez donc l’emplacement. Votre futur logement doit répondre à une demande locative identifiable. Vérifiez la présence des transports, des commerces, des écoles, des universités, des entreprises, des services de santé et des équipements publics.

Observez également les logements concurrents proposés à la location. Combien coûte un T2 comparable ? Combien de temps restent les annonces en ligne ? Existe-t-il beaucoup de programmes neufs dans le secteur ? Le quartier est-il appelé à évoluer dans les prochaines années ?

Ces questions permettent de déterminer si votre appartement pourra facilement trouver un locataire et conserver une certaine attractivité lors de sa revente.

Même sans Pinel, acheter dans le neuf présente plusieurs caractéristiques qui peuvent être intéressantes pour un bailleur.

Les logements récents répondent notamment aux exigences de la réglementation environnementale RE2020, avec des objectifs en matière de performance énergétique, de confort thermique et d’impact environnemental. Ces performances peuvent constituer un argument auprès des locataires, notamment dans un contexte où le coût de l’énergie occupe une place importante dans le budget des ménages.

Le neuf permet également de bénéficier de garanties liées à la construction, notamment dans le cadre d’un achat en VEFA. Vous profitez aussi de frais d’acquisition moins élevés que dans l’ancien.

Enfin, acheter un logement neuf permet de limiter, au cours des premières années, le risque de devoir engager immédiatement d’importants travaux de rénovation ou de remise aux normes.

La première erreur consiste à rechercher un dispositif fiscal avant de rechercher un bien immobilier. Inversez plutôt le raisonnement : définissez votre objectif, votre budget et votre horizon de placement, puis étudiez les dispositifs auxquels votre projet peut prétendre.

Deuxième piège : surestimer la rentabilité annoncée. Un rendement affiché dans une simulation commerciale ne correspond pas nécessairement à votre rentabilité nette réelle.

Troisième erreur : négliger la demande locative. Un appartement neuf n’est pas automatiquement facile à louer. L'emplacement reste déterminant.

Enfin, pensez à vous faire accompagner par un spécialiste de l’investissement neuf, car un même dispositif ne conviendra pas à tous les profils. Il est important de faire le point sur votre situation, vos attentes et de déterminer quelle est la meilleure option au regard de votre profil spécifique. Seul un accompagnement sérieux s’avère incontournable pour s’engager dans un projet d’investissement locatif.

Peut-on encore investir dans le neuf en 2026 ?

Oui. La fin du Pinel ne signifie pas la fin de l’investissement dans l'immobilier neuf. Vous pouvez notamment étudier le dispositif Jeanbrun, le LMNP, le LLI ou encore une acquisition en nue-propriété, selon votre projet.

Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?

Non. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouvelles opérations. Les investisseurs ayant réalisé une opération avant cette date peuvent toutefois continuer à bénéficier de leur avantage fiscal s’ils respectent les conditions prévues.

Qu’est-ce qui remplace le Pinel en 2026 ?

Il n’existe pas de remplacement strictement identique. Le dispositif Jeanbrun constitue toutefois un nouveau dispositif fiscal pour certains investissements locatifs. Le LMNP, le LLI et la nue-propriété peuvent également répondre à d’autres stratégies patrimoniales.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun permet, sous conditions, de déduire une partie du prix d’acquisition et certaines charges des revenus locatifs. Le logement doit notamment être loué nu comme résidence principale pendant 9 ans et respecter des plafonds de loyers.

Le LMNP est-il encore intéressant après le Pinel ?

Le LMNP peut rester pertinent pour un investissement en location meublée, notamment grâce à son régime fiscal spécifique. Mais son intérêt dépend de votre niveau de revenus, du prix du logement, du loyer potentiel, des charges et de votre stratégie de détention et de revente.

Quels critères privilégier pour investir dans le neuf ?

L’emplacement, la demande locative, le prix d’achat, le loyer potentiel, la qualité du programme, les charges, la fiscalité, le financement et le potentiel de revente sont parmi les principaux critères à étudier. La fiscalité ne doit pas être le seul élément déterminant.

Faut-il investir dans le neuf uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal ?

Non. Un avantage fiscal peut améliorer l’équilibre financier d’un projet, mais il ne compense pas nécessairement un logement surévalué ou mal situé. Votre priorité doit rester la qualité intrinsèque du bien et sa capacité à répondre à une demande locative réelle.