Lorsqu'une banque étudie une demande de crédit immobilier, elle ne se limite pas au montant du bien. Elle analyse avant tout le coût total de votre projet. Celui-ci comprend le prix de vente, mais aussi l'ensemble des frais indispensables à la réalisation de l'achat.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend principalement de plusieurs critères :

• vos revenus et votre stabilité professionnelle ; 
• votre taux d'endettement ; 
• votre reste à vivre ; 
• votre apport personnel ; 
• la valeur du bien immobilier ; 
• votre capacité à rembourser le crédit sur la durée. 

Contrairement à une idée reçue, il n'existe aucune règle interdisant d'emprunter davantage que le prix du bien. Si votre dossier est suffisamment solide, l'établissement prêteur peut accepter de financer également certains frais annexes.

En revanche, toutes les dépenses ne sont pas automatiquement intégrées au prêt. La banque vérifie systématiquement qu'elles sont directement liées au projet immobilier et demande des justificatifs lorsque cela est nécessaire.

Les frais pouvant généralement être financés sont notamment :

• le prix d'acquisition du logement ; 
• les frais de notaire ; 
• les travaux réalisés au moment de l'achat ; 
• les frais de garantie du prêt immobilier ; 
• parfois les frais de dossier, selon la politique commerciale de la banque. 

L'objectif est de vous permettre de financer un projet cohérent tout en conservant une mensualité compatible avec votre budget.

Les frais de notaire représentent souvent la première dépense à laquelle pensent les futurs acquéreurs. Ils correspondent principalement aux droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et divers frais administratifs.

Dans l'ancien, ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d'achat. Dans le neuf, ils sont beaucoup plus faibles, autour de 2 à 3 %.

En théorie, ces frais sont à régler lors de la signature de l'acte authentique. Toutefois, ils peuvent être intégrés au financement global si la banque accepte de prêter une somme supérieure au prix du bien.

Cette possibilité dépend essentiellement :

• de votre niveau d'apport ; 
• de votre capacité d'endettement ; 
• de votre profil emprunteur ; 
• de la politique de l'établissement bancaire. 

Si votre dossier présente de solides garanties, financer les frais de notaire avec un prêt immobilier peut permettre de préserver une partie de votre épargne pour faire face aux premières dépenses liées à votre installation.

Le cas du financement à 110 % (sans apport)

On parle de financement à 110 % lorsque le montant emprunté couvre à la fois le prix du logement et les frais annexes, principalement les frais de notaire.

Ce type de financement est devenu plus sélectif ces dernières années. Les banques demandent généralement un apport personnel afin de limiter leur risque. Néanmoins, certains profils continuent d'y avoir accès, notamment :

• les primo-accédants disposant d'une excellente capacité de remboursement ; 
• les ménages aux revenus stables et confortables ; 
• les emprunteurs présentant une gestion bancaire irréprochable. 

Emprunter sans apport pour couvrir les frais annexes reste donc possible, mais il s'agit d'une exception plutôt que de la règle. Plus votre dossier est solide, plus vous augmentez vos chances d'obtenir un financement couvrant l'ensemble du projet.

L'importance d'un simulateur pour estimer ses frais de notaire

Avant même de déposer votre demande de prêt, il est recommandé d'estimer précisément le coût total de votre acquisition. Les frais de notaire varient selon plusieurs critères, notamment le type de bien (ancien ou neuf), son prix et sa localisation.

Une estimation réaliste permet :

• de déterminer le montant à emprunter ; 
• d'évaluer votre éventuel apport personnel ; 
• de préparer votre plan de financement avec davantage de précision ; 
• d'éviter une insuffisance de budget au moment de signer chez le notaire. 

Utilisez un outil pour estimer vos frais de notaire et préparez votre financement. Vous disposerez ainsi d'une vision plus complète du coût réel de votre projet immobilier avant de solliciter votre banque.

L'achat d'un logement s'accompagne parfois de travaux, qu'il s'agisse d'un simple rafraîchissement des peintures ou d'une rénovation complète. Bonne nouvelle : lorsque ces travaux sont réalisés dans le cadre de l'acquisition, ils peuvent généralement être inclus dans le crédit immobilier.

Cette solution évite de souscrire un second prêt, souvent plus coûteux, et permet de bénéficier d'un taux unique sur l'ensemble du projet.

Les travaux pouvant être financés sont notamment :

• les travaux de rénovation intérieure ; 
• la réfection de la toiture ; 
• l'isolation thermique ; 
• le remplacement des fenêtres ; 
• l'installation d'un nouveau système de chauffage ; 
• les travaux d'électricité ou de plomberie ; 
• la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ; 
• les travaux d'accessibilité ; 
• certains aménagements extérieurs directement liés au logement. 

Le montant des travaux est ajouté au capital emprunté, ce qui permet d'étaler leur remboursement sur la durée du crédit immobilier.

Rénovation énergétique et réglementations 2026

Les projets de rénovation énergétique occupent une place de plus en plus importante dans les financements immobiliers. Les évolutions réglementaires incitent les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leur logement, notamment pour les biens les plus énergivores.

En 2026, plusieurs dispositifs d'aide continuent d'encourager les travaux visant à réduire la consommation d'énergie : isolation, remplacement des équipements de chauffage, ventilation performante ou encore amélioration de l'enveloppe du bâtiment. Ces aides peuvent venir compléter un crédit immobilier avec travaux, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité des dispositifs concernés.

Intégrer ces travaux dès l'achat présente plusieurs avantages :

• améliorer le confort du logement ; 
• réduire les factures énergétiques ; 
• valoriser le bien à long terme ; 
• anticiper les futures obligations liées à la performance énergétique. 

Votre conseiller bancaire peut également vous orienter vers des solutions de financement complémentaires lorsque le montant des travaux est important.

Les justificatifs demandés par l'organisme prêteur

La banque ne finance pas un montant de travaux estimé « à la louche ». Elle exige généralement des justificatifs permettant de valider le coût réel du projet.

Les documents les plus souvent demandés sont :

• les devis des entreprises ; 
• les descriptifs des travaux ; 
• les plans ou le programme de rénovation ; 
• parfois les factures au fur et à mesure du déblocage des fonds. 

Ces justificatifs permettent à l'établissement prêteur de s'assurer que les sommes empruntées seront bien consacrées à l'amélioration du logement.

Outre le prix du bien et les travaux, un crédit immobilier génère également des frais liés au financement lui-même.

Les frais de garantie permettent à la banque de se protéger en cas de défaut de remboursement. Plusieurs solutions existent :

• la caution, notamment via un organisme spécialisé comme Crédit Logement ; 
• l'hypothèque sur le bien financé ; 
• le privilège de prêteur de deniers (PPD), lorsqu'il est applicable. 

Selon les établissements bancaires, ces frais peuvent être intégrés au montant du prêt ou être réglés directement par l'emprunteur lors de la mise en place du financement.

Il en va de même pour les frais de dossier, qui rémunèrent l'étude et la mise en place du crédit immobilier. Leur montant varie d'une banque à l'autre et peut parfois faire l'objet d'une négociation, notamment lorsque vous présentez un dossier solide ou que vous domiciliez vos revenus dans l'établissement prêteur.