La capacité d’emprunt dépend principalement du taux d’endettement, fixé en France à un maximum de 35 %. Ce pourcentage correspond à la part des revenus consacrée chaque mois au remboursement du crédit.

Un futur acquéreur doit donc additionner ses revenus nets mensuels, puis calculer 35 % de ce montant. Le résultat obtenu représente la mensualité maximale supportable. Cette approche prend en compte le niveau de revenus ainsi que le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent disponible après paiement de toutes les charges fixes. 

Exemple concret :

• Une personne seule percevant 2 000 € nets par mois peut emprunter avec une mensualité maximale d’environ 700 €.
• Un couple affichant 3 500 € de revenus nets peut supporter une charge de crédit maximale de 1 225 €.

Ces montants déterminent ensuite la capacité totale d’emprunt, selon la durée choisie pour le prêt (15, 20 ou 25 ans). Pour aller plus loin, consulter les conseils sur la capacité d’emprunt aide à sécuriser son projet et affiner le budget dès le départ.

Au-delà du taux d’endettement, les banques examinent attentivement le reste à vivre. Ce calcul reflète la somme disponible chaque mois après le remboursement du crédit et des charges fixes. Il sert à couvrir les dépenses comme l'alimentation, l'habillement, les loisirs etc.

Même si un ménage se situe sous le seuil de 35 %, un reste à vivre trop faible peut limiter le montant accordé. À l’inverse, des revenus confortables offrent une marge de manœuvre plus importante. Les établissements financiers privilégient la sécurité du prêt, pas uniquement la règle chiffrée.

L’apport personnel influence fortement l’emprunt. Un acheteur disposant d’économies peut financer plus facilement son projet. Plus l’apport est important, plus la banque envisage le dossier favorablement.

Un apport couvre souvent entre 10 % et 20 % du prix d’achat, en plus des frais annexes (notaire, garanties bancaires, déménagement). Une mise de départ solide réduit le montant total du prêt et améliore les conditions proposées.

La présence de crédits existants (auto, consommation, prêt étudiant) réduit la capacité maximale d’emprunt. Ces mensualités s’ajoutent dans le calcul du taux d’endettement et diminuent la part disponible pour un prêt immobilier.

Exemple pratique :

• Revenus nets d’un foyer : 3 000 €
• Capacité maximale (35 %) : 1 050 € par mois
• Mensualités de crédit auto : 200 €
• Capacité réelle pour le futur prêt : 850 €

Anticiper ces charges en cours permet d’ajuster sa stratégie avant toute demande.

Au-delà des chiffres, la stabilité professionnelle joue un rôle déterminant. Un contrat à durée indéterminée rassure plus les établissements bancaires qu’une activité instable ou saisonnière. Les professions libérales et indépendantes peuvent être amenées à présenter plusieurs années de bilans solides.

Le nombre de personnes dans le foyer influe également sur les décisions. Une famille avec enfants doit disposer d’un reste à vivre plus élevé qu’un couple. Les banques ajustent souvent leurs offres en fonction de cette configuration.

Visualiser des cas précis permet de mieux se projeter :

• Revenus nets mensuels : 2 500 € → capacité de remboursement : 875 €/mois → emprunt possible sur 20 ans : environ 180 000 €
• Revenus nets mensuels : 4 000 € → capacité de remboursement : 1 400 €/mois → emprunt possible sur 20 ans : environ 290 000 €
• Revenus nets mensuels : 5 800 € → capacité de remboursement : 2 030 €/mois → emprunt possible sur 25 ans : environ 470 000 €

Ces chiffres varient selon le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur. Pour ajuster son projet, chacun peut estimer son futur prêt immobilier.

Le TAEG (taux annuel effectif global) détermine le coût total d’un emprunt. Il englobe intérêts, frais de dossier, assurance, garanties. Comparer les TAEG des différentes banques reste essentiel pour bien choisir son contrat.

L’assurance emprunteur pèse aussi sur les mensualités. Son montant dépend de l’âge, de la santé et de la profession de l’emprunteur. Des contrats alternatifs permettent parfois d’alléger ce poste.