Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons en quelques mots le principe du prêt relais. Comme son nom l’indique, cet emprunt bancaire « prend le relais », en attendant la vente effective de votre logement. Véritable passerelle entre deux propriétés, ce type de crédit temporaire permet d’acheter avant même d’avoir encaissé le fruit d’une vente future, mais imminente. Généralement, le prêt relais est souscrit pour une durée allant de 12 à 24 mois. En cas de besoin, il peut être reconduit une fois, à l’appréciation de la banque.

C’est ainsi que Céline, qui vient tout juste de donner naissance à Evora, a pu bénéficier de cette avance de trésorerie pour déménager dans un appartement plus grand, sans avoir encore vendu son deux-pièces parisien. C’est sûr, elle trouvera un acquéreur très prochainement, car son quartier est très prisé. Toutefois, le prêt relais lui a permis de ne pas passer à côté d’une superbe opportunité immobilière…

Contracter un prêt relais – encore appelé « crédit pont » – confère divers avantages aux acquéreurs. Il permet en effet de : 

• se positionner sur un bien immobilier afin de ne pas rater une opportunité disponible sur le marché ;
• annuler l’écart de trésorerie entre le moment de l’achat et celui de la vente du bien actuel ;
• éviter une mise en location ;
• éviter le cumul de deux crédits immobiliers ;
• ne pas effectuer deux déménagements en simultané ;
• bénéficier d'un peu de sérénité, grâce au délai de vente accordé par la banque.

Cet emprunt de courte durée est généralement octroyé pour 12 mois et est renouvelable une fois. Quel montant de prêt espérer ? Le montant accordé par la banque se base sur l’estimation de la propriété à vendre. Précautionneux, l’organisme de crédit ne prête qu’un pourcentage de cette estimation. Celui-ci se situe entre 50 et 80 % de la valeur nette du bien à vendre, la valeur nette étant le montant de l’estimation diminué de l’encours du premier crédit immobilier ayant servi à l’achat du premier logement, s’il n’a pas encore été soldé. Toutes ces précautions permettent à la banque d’anticiper une éventuelle dépréciation du bien et préviennent les situations d’endettement.

Le produit de la vente sert à rembourser le prêt relais, une fois le bien vendu. Le prêt relais étant un « crédit in fine », le capital n’est remboursé qu’au moment de la vente, en une seule fois. En revanche, les intérêts et la prime d’assurance sont remboursés durant la période de prêt. Il arrive que certaines banques acceptent de différer aussi les intérêts du prêt relais.

Comme pour un prêt ordinaire, l’obtention du prêt relais est soumise à conditions et la banque étudie scrupuleusement le profil de l’emprunteur (revenus stables, absence de découvert, capacité d’épargne, etc.).

On rencontre principalement trois formes de prêt relais :

• Le prêt relais « sec » : utilisé lorsque le montant du relais suffit à financer le nouveau bien. L’emprunteur n’a pas besoin de souscrire à un emprunt complémentaire. Le prêt relais sec est plus rare car, dans la majorité des cas, le nouveau bien est plus cher que l’ancien.
• Le prêt relais adossé à un prêt classique (prêt relais acquisition) : le plus fréquent. Si le relais ne couvre pas l’ensemble de l’achat, la banque le complète par un prêt immobilier classique. Cela implique deux crédits distincts avec des modalités de remboursement coordonnées. Cette solution peut impacter significativement votre budget, donc un maximum de précautions sont nécessaires.
• Le prêt relais en franchise totale. Dans le cas d’un emprunt adossé à un prêt classique, ce type d’emprunt permet à l’emprunteur de rembourser les intérêts à la fin du prêt relais.

Lorsque vous contractez un prêt relais, le risque principal demeure la non-vente du bien initial. Dans ce cas, l’emprunteur peut se retrouver avec deux crédits à rembourser en même temps, ce qui peut peser lourdement sur son budget. Il y a un risque de détérioration de situation financière, voire un danger de surendettement.

Il est donc essentiel de :

• bien estimer la valeur du bien (avec un professionnel),
• choisir une durée réaliste compte tenu de chaque situation,
• prévoir un plan B, en cas de non-vente.

À la fin du prêt relais, si la propriété initiale n’est pas vendue, il est possible de prolonger la durée du prêt ou de remanier le prêt relais en prêt amortissable classique. Contraint, l’emprunteur peut devoir baisser le prix de vente de son bien.

Le prêt relais est un levier financier précieux pour faciliter un projet immobilier, sans attendre la vente de son logement actuel. S’il permet souplesse et réactivité, il nécessite toutefois une bonne anticipation et une évaluation réaliste du marché immobilier.