La colocation est de plus en plus recherchée, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Pourtant, de nombreux propriétaires-bailleurs sont réticents à l’idée d’accepter une colocation.

Cela s’explique par leur peur des dégâts qui pourraient être occasionnés dans le logement et par la gestion d’une colocation qui peut s’avérer contraignante, en raison des départs fréquents des colocataires ou des difficultés pouvant être rencontrées en cas de non-paiement des loyers par l’un d’entre eux. Mais rien n’oblige un propriétaire à accepter de louer son bien en colocation.

En effet, un propriétaire qui souhaite mettre un logement en location dispose de certains droits vis-à-vis des locataires, dont celui de refuser une colocation. Cependant, la législation impose des limites. Est-ce qu’un propriétaire peut refuser une colocation en raison de discrimination ? Non, un propriétaire ne peut pas refuser une colocation en se basant sur l’origine, la situation familiale (par exemple refuser des couples mariés), la profession ou toute autre raison discriminatoire définie par la loi.

En revanche, il peut refuser une colocation uniquement s’il s’oppose par principe à toutes les colocations sans exception. Cela signifie que s’il accepte de louer en colocation à certaines personnes et refuse d’autres profils sans justification objective, il s’expose à des sanctions légales.

Si le propriétaire accepte le principe de la colocation, il peut toutefois exiger la signature d’une clause de solidarité ou une caution solidaire pour chaque colocataire. Cette dernière engage tous les colocataires à payer le loyer à la place d’un autre locataire dans le cas où celui-ci ne l’aurait pas réglé.

Le propriétaire-bailleur peut également refuser un colocataire proposé en remplacement d’un colocataire sortant et choisir le remplaçant lui-même. Ce refus de nouveau colocataire doit cependant être justifié par des critères objectifs, comme l’insuffisance des garanties financières.

Il a aussi la possibilité d’exiger la signature d’un nouveau bail de colocation en cas de départ d’un des colocataires. Cependant, en cas de bail unique, le propriétaire ne peut pas imposer un colocataire non inscrit sur le bail sans l’accord des colocataires restants. Ces derniers doivent signer un avenant au contrat de bail établi suite au changement de locataire.

Par ailleurs, une clause résolutoire est souvent intégrée au bail de location. Elle liste les cas permettant au propriétaire de mettre fin à la colocation, comme le non-paiement du montant du loyer, le défaut d’entretien des équipements mis à disposition ou des troubles répétés causés dans l’immeuble.

En dehors du propriétaire du bien, la colocation peut également être interdite par certaines copropriétés. Est-il possible d’interdire la colocation ? Oui, mais uniquement sous certaines conditions. Avant de louer un appartement en colocation, le propriétaire doit vérifier que ce type de location n’est pas interdit par le règlement de copropriété de l’immeuble, dont il a obtenu une copie lors de l’acquisition du bien.

Toutefois, une interdiction générale de la colocation est illégale. Une telle restriction ne peut s’appliquer qu’aux immeubles de standing ou à ceux situés à proximité de monuments historiques. En cas d’interdiction non justifiée, le propriétaire peut contester cette clause devant la justice.

Si la colocation est interdite et que le propriétaire décide malgré tout de louer en colocation, le syndicat des copropriétaires peut demander la résiliation du bail et réclamer des dommages et intérêts.

En colocation, plusieurs options de contrat de location existent. Le propriétaire peut choisir entre :

• Un bail unique pour l’ensemble des colocataires, avec une clause de solidarité impliquant que chacun est responsable du paiement du loyer total.
• Un bail individuel, où chaque colocataire signe un contrat distinct et paie uniquement sa part du loyer.

En location meublée, la colocation suit les mêmes règles, mais les baux doivent respecter des conditions spécifiques concernant le dépôt de garantie et la durée minimale du contrat.

Le propriétaire occupant d’un logement en colocation doit respecter certaines obligations, notamment fournir un logement décent avec un minimum de confort (exemple : une salle de bain fonctionnelle, une hauteur sous plafond suffisante, etc.). Il peut aussi exiger que tous les colocataires soient inscrits sur le bail pour éviter qu’un colocataire non inscrit occupe les lieux sans autorisation.

Un locataire qui quitte le logement reste solidaire du paiement du loyer jusqu’à la fin de son préavis, sauf en cas de remplacement validé par le propriétaire.

Est-ce qu’un locataire peut prend… (sous-entendu : prendre un colocataire sans accord ?) Si le bail ne prévoit pas la possibilité de sous-location ou de colocation libre, alors le locataire ne peut pas imposer un nouvel occupant sans l’accord du propriétaire. Cela pourrait être considéré comme une occupation illégale du logement.

Cas des bailleurs sociaux

Un bailleur social peut-il refuser une colocation ? En principe, un bailleur social doit respecter des critères d’attribution des logements basés sur les revenus des candidats. La colocation est possible dans le parc social, mais elle doit respecter des règles strictes, notamment sur la composition des colocataires et la répartition du revenus locatifs.

Si un propriétaire refuse une colocation de manière arbitraire ou pour des raisons discriminatoires, les candidats à la colocation peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, engager une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits.

Enfin, pour un propriétaire qui souhaite mettre en place une colocation, il est conseillé de bien structurer le contrat de location et de s’assurer que toutes les obligations légales sont respectées. Je suis propriétaire et je veux faire une colocation : il faut avant tout vérifier les aspects juridiques, financiers et logistiques liés à ce mode de location.