L’assurance pour propriétaire non-occupant agit tel un filet de sécurité faisant le pont entre deux locataires. En effet, pendant toute la durée du bail, le locataire est tenu légalement de souscrire une assurance habitation et d’en fournir la preuve. Lorsqu’il dépose son préavis de sortie, le bailleur a tout intérêt à faire la passerelle avec une assurance PNO. Pensée pour couvrir tous les dégâts généralement inclus dans une assurance habitation, les garanties peuvent s’étendre à la responsabilité du propriétaire si elle est engagée pour défaut d’entretien ou vice de construction, par exemple. C’est d’ailleurs souvent dans les moments d’absence d’occupation que les sinistres se produisent : gel des canalisations non utilisées, chauffage coupé ou actes de malveillance. De nombreux assureurs, comme Groupama et son assurance PNO, conçoivent des formules pour protéger les propriétaires bailleurs qui détiennent un bien en location nue, meublée ou saisonnière.

De nombreuses personnes pensent que leur responsabilité civile personnelle, celle qu’on retrouve dans les contrats multirisques habitation classiques, couvrira les dégâts survenus entre deux locataires. Cependant, elle couvre les dommages causés par soi-même, les enfants, les animaux, mais uniquement dans le cadre de la vie privée.

D’autres imaginent que c’est la couverture du syndic de l’immeuble qui les prendra en charge. Or, sans la souscription d'une PNO, une RC privée n’a aucun impact sur ce type de responsabilité et c’est bien le propriétaire du logement vacant qui doit mettre la main à la poche. L’erreur est fréquente, mais si le propriétaire ne vit pas dans son bien, son assurance habitation du logement principal n’étend pas ses garanties au logement secondaire.

Les garanties incluses dans une PNO

Les garanties d’une assurance PNO protègent bien au-delà des périodes de vacance locative. Les incendies, les dégâts des eaux, les tempêtes et les catastrophes naturelles ne relèvent pas de la responsabilité civile du locataire. De plus, son assurance habitation peut être très minimaliste. Le propriétaire peut être reconnu comme responsable d’un dégât des eaux dû à une canalisation encastrée vétuste, par exemple. Là, c’est au propriétaire et non au locataire d’assumer, et donc c’est sa PNO qui le protège. Enfin, les biens meublés, sujets aux vols, au vandalisme et à la détérioration des équipements, sortent du cadre de l’assurance locative.

Qu’est-ce que l’assurance PNO ne couvre pas ?

Entre deux locataires ou en cas de défaut d’assurance du locataire, la PNO est un socle indispensable à la protection du bien immobilier du bailleur, mais sans être une garantie “tout-risque” non plus. Elle ne protège ni les biens des locataires (meubles, vêtements, équipements), ni les périodes de chantier ou les manquements du propriétaire (défauts d’entretien, travaux mal réalisés, dommages prévisibles), ni les loyers impayés sauf clause optionnelle. Aucun contrat d’assurance, y compris la PNO, ne couvre les actes intentionnels ou frauduleux du propriétaire ou du locataire. Enfin, la liste des exclusions les plus courantes aux contrats regroupe les actes de terrorisme, les émeutes, les installations électriques non conformes, les piscines ou annexes non déclarées et les infiltrations d’eau dues à une façade ou une toiture non entretenues.

Alors qu’on parle d’un propriétaire sur deux faisant l’impasse sur la PNO, la loi Alur de 2014 est venue porter l’attention sur les risques encourus et la perte de rentabilité potentielle. Tous les copropriétaires ont désormais l’obligation de souscrire une PNO en responsabilité civile dès lors qu’ils mettent leur bien en location ou qu’ils le laissent vacant. Ainsi, si un sinistre impacte les voisins ou des tiers (une fuite d’eau qui se propage à l’appartement du dessous, par exemple), elle permet d’avoir une garantie équivalente à l’assurance multirisque habitation. Cette obligation limite les impasses en cas de sinistre, notamment dans les immeubles collectifs où les responsabilités peuvent être multiples. Les propriétaires de maisons individuelles, bien que non contraints légalement, ont toutefois tout intérêt à s’en doter.

En résumé, la PNO est une précaution devenue indispensable, bien trop souvent reléguée au second plan. Les propriétaires bailleurs qui ont un logement vacant, en cours de relocation ou occupé par un locataire défaillant, ne mettent pas leur rentabilité en péril pour un coût plutôt faible au regard des enjeux. L’investissement, comme le montrent bien les offres proposées par Groupama, permet d’assurer à moindres frais la pérennité de son patrimoine.