Alors que le régime Pinel touche à sa fin, la location meublée fait figure de meilleure alternative pour les investisseurs cherchant à optimiser fiscalement leur placement dans la pierre. En effet, dans le cadre d’une location meublée à titre non professionnel (LMNP), les revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers.

Concrètement, l’investisseur a le choix entre deux régimes distincts : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Autrement dit, vous êtes seulement imposé sur la moitié de vos recettes. Précisons que vous pouvez bénéficier le régime micro-BIC uniquement si les loyers que vous percevez ne dépassent pas 72 600 € par an. Au-delà de ce plafond, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.

En outre, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’obligations comptables et de formalités administratives allégées. Vous devez seulement tenir un livre de recettes et un livre d’achat, et renseigner vos recettes locatives dans votre déclaration de revenus.

S’il ne vous permet pas de profiter d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, le régime réel vous offre la possibilité de déduire les charges liées à votre investissement pour leur montant réel grâce au mécanisme de l’amortissement comptable.

Parmi les frais déductibles, nous trouvons vos frais récurrents (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.) et une partie de vos frais initiaux (prix d’achat, frais de notaire, travaux…). Si vos charges déductibles dépassent les loyers que vous percevez, un déficit apparaît. Ce déficit peut être reporté sur vos recettes locatives des 10 années suivantes. Les amortissements qui ne sont pas « consommés » sont stockés pour être utilisés ultérieurement et vous permettre de bénéficier de revenus non-fiscalisés pendant de nombreuses années.

En d’autres termes, le régime réel peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant une durée de 10 à 15 ans. Il est donc intéressant de choisir le régime réel si vos charges sont importantes pour diminuer votre base d’imposition, et ce même si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 €.

Vous l’aurez compris, la location meublée est un bon plan au niveau fiscal, quel que soit le régime choisi. Néanmoins, l’investissement de départ est plus important que dans le cadre d’une location vide. En effet, un logement meublé « doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme le précise l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

La liste des équipements et meubles que le bien doit obligatoirement comporter est précisé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ainsi, si vous voulez louer votre bien meublé et bénéficier du régime LMNP, votre bien doit au moins comporter :

• une literie avec une couette ou une couverture,
• des volets ou rideaux dans les chambres,
• des plaques de cuisson, un four ou four à micro-onde, un réfrigérateur avec un compartiment à congélation,
• de la vaisselle en nombre suffisant, des ustensiles de cuisine,
• une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires,
• du matériel d’entretien (balai, aspirateur, serpillière pour du carrelage, seau, etc.).

Si votre logement ne comporte pas au moins ces éléments, il sera considéré comme un logement vide.