Frais d’agence, commission, honoraires, rémunération... Tous ces termes renvoient à la part qui revient à l’agence immobilière pour la prise en charge globale d’une transaction : de la prise de contact à la signature de l’acte de vente, en passant par la mise en relation entre vendeur et acheteur. La palette de services, d’expertises et de conseils variant d’une agence à l’autre, ces frais sont le plus souvent exprimés en pourcentage, dont le barème est généralement compris entre 3 et 10 % du prix de vente final d’un logement.

Si chaque professionnel est libre de fixer le montant de sa commission (variable ou fixe), dans la pratique, ce taux est dégressif selon l’ampleur du montant engagé dans la vente : plus le prix du bien est élevé, plus le taux aura tendance à baisser. Par ailleurs, ce pourcentage peut aussi varier selon le type de mandat, les honoraires d’agences étant préférentiels dans le cas d’un mandat exclusif.

Dans les faits, aucune réglementation n’indique qui doit payer les frais d’agence, tout dépend des pratiques des agences immobilières ou du type de mandat. En revanche, comme le stipule la loi Alur, les professionnels de l’immobilier – en agence ou présents uniquement sur le web –, sont tenus de communiquer en toute transparence sur leurs honoraires dans les annonces immobilières. Et ce, avec la mention FAI quand ils sont à charge vendeur, ou en mentionnant clairement le pourcentage qui s’appliquera au prix de vente affiché dans les cas, plus rares, où ils sont à charge acquéreur.

Nous l’avons vu, pas d’obligations en la matière, les frais d’agence peuvent être supportés tant par le vendeur que par l’acheteur, voire les deux si un accord porte sur une note partagée. Ça, c’est pour le principe.

Mais dans la grande majorité des cas, quelque 80 % des mandats prévoient une rémunération « à charge vendeur », avec une annonce s’affichant donc à un prix « FAI ». Sur le papier, les honoraires seront donc facturés au vendeur. Ce qui semble cohérent puisque c’est lui qui mandate l’agence pour la cession de son logement. C’est avec son interlocuteur qu’il convient au préalable d’un prix « net vendeur » lors de l’estimation de sa maison ou de son appartement, soit le montant réel qu’il empochera lors de la finalisation de la transaction (hors négociations à la baisse).

Dans ce cas, pour rappel, les frais d’agence sont ajoutés à la valeur vénale du bien, pour déterminer le prix de vente FAI.

A titre d’exemple, pour une maison dont l’annonce affiche un prix de 400 000 € FAI, avec une commission d’agence fixée à 5% :

• L’acquéreur déboursera la somme 400 000 €.
• Le propriétaire percevra 380 000 € de net vendeur.
• Les 20 000 € d’honoraires seront facturés au vendeur.

La mécanique semble limpide. Pourtant, vu sous un autre angle, c’est bien l’acquéreur qui, dans les faits, supporte in fine les frais d’agence, puisque ceux-ci sont inclus dans le prix de vente FAI qu’il honore dans sa totalité. De même, si les conditions stipulées dans le mandat indiquent que ces frais sont à charge acquéreur, celui-ci devra les intégrer au prix de vente réel du bien. Le budget global à débourser reste le même. Mais alors, quelle différence pour l’acheteur ?

• Dans le cas d’un prix de vente FAI, l’acheteur verra ses frais d’acquisition ou frais de notaire (de 7 à 8 % du prix du bien dans l’immobilier ancien), calculés sur le montant total de la vente, donc plus élevés.
• Dans le cas d’une annonce à charge acquéreur, le montant global ne change pas pour ce dernier, mais les frais de notaires seront calculés sur la valeur réelle du bien, soit hors frais d’agence et donc réduits.

On voit bien à ce stade que l’intérêt pour l’acheteur est que les honoraires d’agence soient séparés du prix de vente, ce qui peut facilement être le cas si c’est lui qui mandate une agence pour rechercher un bien correspondant à ses critères. Dans le cas d’une vente FAI, il pourra toutefois tenter de négocier le prix de vente pour garder un avantage.