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Comment gérer ses locations immobilières sans agence ?

Anissa Duport-Levanti 08 fév 2023
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De nombreux propriétaires-bailleurs passent par des agences pour gérer la location de leur bien, mais cela représente un coût : entre 5 et 10 % des loyers annuels perçus ! Pour éviter de perdre cet argent, vous pouvez choisir de louer en direct, de particulier à particulier, grâce à un logiciel de gestion locative. 

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gestion locative louer tablette travail © djile
Pour louer votre logement en direct, utilisez un logiciel de gestion locative. © djile
Sommaire

Utiliser un logiciel de gestion

N’est pas bailleur qui veut ! Gérer la location d’un bien demande en effet du temps et des compétences techniques qui ne sont pas à la portée de tous. C’est pourquoi de nombreux propriétaires-bailleurs choisissent de laisser à une agence immobilière la responsabilité de la gestion locative de leur bien, contre le versement de 5 à 10 % du montant annuel des loyers perçus. Il est aujourd’hui possible d’utiliser des outils pour s’en occuper seul, grâce à des logiciels de gestion locative. Ils permettent de se simplifier la vie et moyennant un léger investissement de départ et un peu de temps d’économiser les frais de gestion ! 

C’est le cas, par exemple, du logiciel de gestion immobilière Jsoft qui guide le propriétaire-bailleur dans toutes ses démarches administratives. Ainsi, il vous permet d’établir le bail de location, de gérer simplement l’appel et l’encaissement des loyers, mais aussi leur augmentation, calculée grâce à un assistant virtuel. Vous pouvez également l’utiliser pour imprimer les quittances de loyers à leur envoyer, ainsi que pour les éventuelles relances de loyers, tant auprès des locataires que de leurs garants. De plus, vous pourrez suivre simplement votre comptabilité locative et le suivi de vos dépenses sans mettre en danger vos données ! Ce logiciel est en effet à installer directement sur votre ordinateur : les données personnelles sont donc stockées sur votre propre disque dur et non en ligne (dans un cloud ou un site internet) comme c’est généralement le cas.

Ce logiciel de gestion locative édité par Jsoft est gratuit si vous n’avez à gérer qu’un seul bien en location !

Choisir le bon locataire et le bon loyer

Si vous décidez de vous lancer dans la location de votre bien sans passer par une agence de gestion locative, vous devrez donc aussi définir le loyer et trouver votre locataire seul. Pour ce faire, il faudra donc publier une annonce, mais cela engendre également des frais si vous la publiez chez des agences immobilières. Alors pour trouver un locataire facilement et gratuitement, rien de plus simple que de publier votre annonce sans frais sur SeLoger ! Vous recevrez, directement, sur votre adresse mail les candidatures et pourrez faire le tri entre les dossiers qui vous conviennent puis organiser des visites. 

Pour trouver facilement des profils adéquats, veillez à proposer un loyer en phase avec le prix du marché dans votre secteur. Vous pouvez ainsi chercher des sites d’annonces immobilières des biens à la location similaires au vôtre, dans le même quartier. Il est également nécessaire que le prix soit en adéquation avec l’état général du bien, sa performance énergétique et son niveau d’équipement (vide, semi-meublé, meublé).

Quelles garanties de loyers impayés ?

Une fois le locataire idéal trouvé, tous les propriétaires ont la même peur : et si ce dernier n’arrivait plus à payer son loyer ou arrêtait tout simplement de payer ? Pas de panique, il existe des solutions pour protéger les bailleurs : ce sont les garanties loyers impayés. Ainsi, la garantie Visale, dispositif lancé par Action Logement, permet de garantir le paiement de 36 mensualités successives impayées dans le parc locatif privé, dans la limite d’un loyer de 1 500 € en Ile-de-France et 1 300 € en province. Cette garantie s’adresse à 75 % des candidats à la location. Tous les locataires de 18 à 30 ans (même s’il sont étudiants) et les salariés modestes plus de 30 ans (qui touchent moins de 1 500 € par mois), quel que soit leur contrat de travail, peuvent en bénéficier. La mise en place de cette garantie s’effectue via la signature d’un contrat de cautionnement entre locataire et bailleur.

Vous pouvez également souscrire une garantie loyers impayés (GLP) via la souscription à un contrat d’assurance privé. Cela vous coûtera entre 2,5 et 5 % du montant des loyers perçus. En cas d’impayés, le montant non-perçu vous sera reversé après un délai de franchise d’un à trois mois. 

Si vous ne souhaitez pas souscrire à une garantie quelconque, vous pouvez exiger des garants (famille ou proches du locataire) solvables, qui devront assurer le paiement du loyer en cas de défaut du locataire.

Prévoir une enveloppe budget en cas d'imprévu

Comme lors d’un achat immobilier, il est fortement conseillé de prévoir une enveloppe de surplus en cas d’aléas : si vous envisagez de faire des travaux de rafraîchissement qui s’avèrent plus coûteux que prévu, si l’assemblée des copropriétaires vote une réfection ou des travaux dans les parties communes de l’immeuble, si l’ascenseur de l’immeuble tombe en panne… De plus, si les réparations courantes sont à la charge du locataire, certaines incombent au propriétaire. C’est notamment le cas des réparations lors d’une panne de chaudière, de problème électrique ou de plomberie. 

N’oubliez pas le risque de vacance locative ! En effet, lorsqu’un locataire s’en va, il est possible que vous ne retrouviez pas tout de suite un autre locataire pour prendre sa suite… Vous devrez alors composer sans revenus locatifs, ce qui peut être un inconvénient si vous remboursez un prêt pour votre investissement locatif, par exemple. Ce risque est moindre si votre logement est situé en zone tendue, mais si ce n’est pas le cas il peut être judicieux de souscrire à une assurance qui compensera la perte de revenus locatifs en cas de vacance. 

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