Par définition, « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Et c’est l’article 8 de ce même texte qui ordonne que « la destination, les conditions de jouissance et les règles d’administration » soient déterminées par le règlement de copropriété. Par conséquent, une copropriété sans règlement est tout bonnement interdite. Cette loi de 1965 est fondamentale pour comprendre les droits et obligations en matière de copropriété.

Généralement, les parties communes – sauf exception dès lors dûment inscrites dans le règlement – sont :

• Les équipements communs tels que les ascenseurs, les escaliers ou le chauffage central.
• Le sol, les cours et les jardins.
• Les locaux de services communs (toilettes sur palier, loge de concierge…).
• Les voies d’accès, les passages et les corridors.
• Le gros œuvre des bâtiments.

La liste des parties communes d'un immeuble peut également inclure les têtes de cheminées, les garde-corps et les éléments incorporés à la structure du bâtiment. Mais alors, comment savoir si une partie est commune ou privative ? C'est souvent le règlement de copropriété qui précise quelles sont les parties communes d'un immeuble.

Par principe, tous les copropriétaires disposent des mêmes droits sur les parties communes. Cependant, il peut se produire une exception, comme dans le cas où certaines sont affectées « à l’usage ou à l’utilité » de seulement quelques propriétaires.

C’est toujours dans le règlement de copropriété que sera inscrite la distinction entre les parties communes et celles réservées à l’usage de plusieurs copropriétaires, voire à celui exclusif d’un seul d’entre eux. Ces parties sont parfois appelées communes spéciales, créant ainsi une jouissance privatif pour les copropriétaires concernés.

Par ailleurs, certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un usage privatif ou d'une jouissance exclusive. Par exemple, un parking en copropriété peut être une partie commune à usage privatif attribuée à un copropriétaire spécifique. La loi ELAN parties communes à usage privatif a d'ailleurs apporté des précisions sur ce sujet. Dans ce cas, la partie commune à usage privatif prescription peut jouer un rôle, notamment en matière de prescription acquisitive.

Le saviez-vous ? Si chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives de son lot », comme le stipule l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il arrive assez souvent que le règlement de copropriété ne donne pas de précision sur la nature exacte des parties privatives.

Pour la simple et bonne raison que la loi du juillet 1965 ne donne aucun exemple concret. L’article 2 se contente d’indiquer que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

De manière générale, sont classés dans le domaine des parties privatives :

• L’intérieur des appartements, y compris les sols et leur revêtement.
• Les cloisons non porteuses, c’est-à-dire non comprises dans le gros œuvre.
• Les équipements intérieurs (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine…).
• La cave, le grenier et le garage.

Mais le garage partie commune ou privative ? Souvent, le garage, en tant que lot de copropriété, est une partie privative, mais il peut aussi être une partie commune à usage privatif. De même, l'appui de fenêtre partie commune ou privative ? Généralement, les appuis de fenêtres, les fenêtres, volets et balustrades font partie des parties privatives, mais cela peut varier selon les règlements de copropriété.

Attention : les restrictions inscrites dans le règlement de copropriété peuvent être infinies ! Ainsi, il est par exemple tout à fait légal qu’une clause apportée aux règlements de copropriété vous empêche de modifier votre revêtement de sol avant que le syndic, via l’architecte de la copropriété, ne donne son accord. En résumé, une lecture attentive du règlement de copropriété s’impose afin de bien connaître vos droits et obligations si vous avez de grands projets de rénovation ou de construction.

Par exemple, la porte d’entrée partie commune ou privative ? La porte d'entrée de l'immeuble est une partie commune, mais la porte d'entrée de votre appartement est généralement une partie privative. Toutefois, certaines copropriétés considèrent les portes palières comme des parties communes. Il est donc essentiel de consulter le règlement de copropriété pour le savoir.

Reste un dernier cas de figure : l’utilisation réservée à un ou plusieurs copropriétaires de parties pourtant réputées communes.

Appelée « droit de jouissance exclusif » ou « usage privatif », cette possibilité concerne le plus souvent des balcons, terrasses, jardins, cours, combles, voire couloirs, auquel le copropriétaire qui en bénéficie est le seul à avoir accès. Il peut alors à loisir y réaliser de petits aménagements et activités – jardinage, installation de pots et bacs à fleurs, de mobilier de jardin, décoration… – mais en aucun cas y réaliser des travaux sans l’accord des autres copropriétaires.

Par exemple, la différence entre jardin privatif et privé peut prêter à confusion. Un jardin privatif est souvent une partie commune à usage privatif, alors qu'un jardin privé serait une partie privative appartenant exclusivement au copropriétaire. Les parties communes à usage privatif exemple incluent également les terrasses et les parkings.

Enfin, il est important de noter que la prescription acquisitive peut intervenir en matière de parties communes à usage privatif. Après un certain temps, un copropriétaire peut acquérir la propriété de la partie commune qu'il utilise exclusivement, sous certaines conditions légales.

Une bonne compréhension des différences entre les parties communes, les parties privatives et les parties communes à usage privatif est essentielle pour tout copropriétaire. Cela permet de savoir précisément quels sont vos droits et obligations, notamment lorsque vous envisagez de réaliser des travaux.