Par définition, « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Et c’est l’article 8 de ce même texte qui ordonne que « la destination, les conditions de jouissance et les règles d’administration » soient déterminées par le règlement de copropriété. Par conséquent, une copropriété sans règlement est tout bonnement interdite.

Généralement, les parties communes – sauf exception dès lors dûment inscrites dans le règlement – sont :

• les équipements communs tels que les ascenseurs, les escaliers ou le chauffage central ;
• le sol, les cours et les jardins ;
• les locaux de services communs (toilettes sur palier, loge de concierge…) ;
• les voies d’accès, les passages et les corridors ;
• le gros œuvre.

Par principe, tous les copropriétaires disposent des mêmes droits sur les parties communes. Cependant, il peut se produire une exception, comme dans le cas où certaines sont affectées « à l’usage ou à l’utilité » de seulement quelques propriétaires. C’est toujours dans le règlement de copropriété que sera inscrite la distinction entre les parties communes et celles réservées à l’usage de plusieurs copropriétaires, voire à celui exclusif d’un seul d’entre eux.

Le saviez-vous ? Si chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives de son lot », comme le stipule l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il arrive assez souvent que le règlement de copropriété ne donne pas de précision sur la nature exacte des parties privatives. Pour la simple et bonne raison que la loi du 10 juillet ne donne aucun exemple concret. L’article 2 se contente d’indiquer que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

De manière générale, sont classés dans le domaine des parties privatives :

• L’intérieur des appartements, y compris les sols et leur revêtement.
• Les cloisons non porteuses, c’est-à-dire non comprises dans le gros œuvre.
• Les équipements intérieurs (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine…).
• La cave, le grenier et le garage.
• Les fenêtres, appuis de fenêtres, volets et balustrades.

Attention : les restrictions inscrites dans le règlement de copropriété peuvent être infinies ! Ainsi, il est par exemple tout à fait légal qu’une clause apportée au règlement vous empêche de modifier votre revêtement de sol avant que le syndic, via l’architecte de la copropriété, ne donne son accord. En résumé, une lecture attentive du règlement de copropriété s’impose afin de bien connaître vos droits et obligations si vous avez de grands projets de rénovation ou de construction.

Reste un dernier cas de figure : l’utilisation réservée à un ou plusieurs copropriétaires de parties pourtant réputées communes. Appelée « droit de jouissance exclusif », cette possibilité concerne le plus souvent des balcons, terrasses, jardins, cours, combles, voire couloirs, auquel le copropriétaire qui en bénéficie est le seul à avoir accès. Il peut alors à loisir y réaliser de petits aménagements et activités – jardinage, installation de pots et bacs à fleurs, de mobilier de jardin, décoration… – mais en aucun cas y réaliser de travaux sans l’accord des autres copropriétaires.