Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement mis en location doit impérativement disposer d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m² et dont la hauteur sous plafond doit être supérieure ou égale à 2,20 mètres. Ce décret établit les normes pour qu'un logement soit considéré comme un logement décent.

Une subtilité demeure néanmoins, car si le logement mesure moins de 9 m², il sera autorisé à la location si son volume habitable représente au moins 20 m³. Ainsi, un logement ayant une surface inférieure à la surface minimum peut être loué si le volume habitable de 20 m³ est atteint, grâce à une hauteur sous plafond suffisante.

Pas forcément ! Dans ce cas de figure, si la hauteur sous plafond en dessous et au-dessus de la mezzanine est inférieure à 1,80 mètre, l’installation n’est pas considérée comme un espace de vie habitable ou une chambre. À moins de disposer d’un appartement dont la hauteur de plafond est d’au moins 3,60 mètres, tout calcul sera donc caduc. Les marches et cages d'escalier ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Il en va de même pour les chambres mansardées dont l’espace où le plafond est en dessous de 1,80 mètre ne sera pas pris en compte lors du métrage. Les combles non aménagés ne peuvent pas être inclus dans la surface habitable.

Même si le petit appartement que vous souhaitez louer propose de nombreux atouts ou une déco soignée, il faut savoir que seule la surface comprise entre le plancher, les murs et le plafond compte dans le calcul. La surface habitable est définie par la loi comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Impossible donc d’ajouter aux mètres carrés du studio la superficie des combles non aménagés, d’une terrasse ou d’un balcon. Une cave, une véranda ou tout autre installation sur le palier ne pourront s’ajouter à la superficie du bien. Les règlements sanitaires départementaux précisent ces règles sanitaires pour assurer un logement décent.

C’est l’exception qui confirme la règle, car le décret du 30 janvier 2002 ne s’applique pas aux locations saisonnières. Toutefois, tout n’est pas permis, et dans le cadre d’une location de vacances, la commune impose son propre règlement sanitaire. Par exemple, pour une location de ce type à Paris, la surface minimale est fixée à 7 m², et il en est de même dans de nombreuses villes françaises. Ces règles locales fixent la surface minimum location Paris.

De plus, si vous souhaitez faire classer votre bien en tant que « meublé de tourisme » par un des nombreux labels français, sachez que la surface minimum location meublée acceptée est de 12 m². Cette exigence est un critère essentiel pour obtenir le classement souhaité.

En 2014, la justice a condamné un propriétaire qui louait une chambre de bonne de 1,56 m² depuis 15 ans à un même locataire. Le propriétaire a dû verser à son ancien locataire 10 000 euros, correspondant en partie à la somme des loyers versés, ainsi que 1 000 € en « réparation de préjudice moral » et 800 € d’indemnité pour couvrir ses frais de réinstallation. Ce cas illustre les risques encourus par les bailleurs qui ne respectent pas les critères de décence établis par le décret n° 2002-120.

À défaut de louer une surface non habitable, il est cependant possible pour les propriétaires de petits espaces de louer à des particuliers ou professionnels leur surface en tant que débarras ou espace de rangement. Le bien peut également être revendu aux propriétaires de l’immeuble qui y verraient l’occasion d’agrandir la surface de leur logement en abattant les cloisons, ce qui pourrait répondre à la recherche d'une surface minimum location pour 2 personnes.

La taille minimum appartement pour la mise en location est donc de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou bien un volume habitable de 20 m³. La surface minimum chambre location suit les mêmes règles. En cas de location à plusieurs personnes, la surface minimum location par personne n'est pas strictement définie, mais le logement doit répondre aux critères de décence.

Pour louer un studio, la surface minimum pour louer un studio est également de 9 m² selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les surfaces des salles de bains et des toilettes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable, mais la présence d'une salle de bains équipée est un des critères de décence pour la mise en location.