Avec plus de 200 SCPI en France, représentant environ 89 milliards d’euros de capitalisation¹, faire le bon choix d’investissement, avec la bonne stratégie, n’est pas une mince affaire. 

C'est précisément pour cette raison que l’utilisation d’un outil de simulation, comme celui proposé par Eden Investissement, la SCPI 100 % Europe, vous permet d’anticiper les résultats potentiels d’un investissement à partir de plusieurs paramètres : 

• Le montant investi ;
• La durée de détention ;
• Le rendement estimé ;
• Le mode de financement ;
• La fiscalité.

C’est un véritable outil d’aide à la décision qui vous offre une vision globale de votre projet d’investissement. Vous pouvez anticiper les revenus susceptibles d'être générés, le coût réel d'un investissement à crédit, l’impact de la fiscalité, l'effort d'épargne mensuel ou encore la valorisation potentielle du capital sur plusieurs années. Le simulateur de SCPI ne prédit pas l’avenir avec certitude, mais il fournit une base de réflexion solide et réaliste avant l’engagement. 

Les revenus potentiels 

Grâce au simulateur en ligne, vous pouvez anticiper vos revenus potentiels et les résultats projetés en quelques clics. L’outil vous donne une idée des distributions attendues et du rendement prévisionnel en fonction du montant investi. 

Votre gain ne reflète pas uniquement le rendement brut : la fiscalité, les frais (frais de souscription, frais de gestion, frais de cession) et la durée de détention ont un impact important. Par exemple, avec une durée de détention plus longue, vous pouvez amortir les frais d’entrée et annuler l’impôt sur la plus-value, ainsi que les 17,2 % de prélèvements sociaux, après 30 ans de détention. 

L'impact de la fiscalité 

On distingue deux grands modes de détention de SCPI : la détention en direct, et la détention via une enveloppe d’assurance-vie. La fiscalité appliquée à vos revenus sera différente selon le mode de détention choisi, ou si votre SCPI est étrangère. 

La fiscalité a un impact déterminant sur le gain net de votre investissement. Lorsque vous souscrivez une SCPI en direct, c’est-à-dire via un gestionnaire, vos dividendes sont généralement taxés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre TMI (tranche marginale d’imposition), et vous devez y ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux marginal d’imposition est un curseur sensible : chaque situation doit être considérée avec attention. 

À noter que les SCPI européennes bénéficient souvent d’une fiscalité allégée, notamment parce que les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas. De même, les SCPI avec un investissement via une enveloppe d’assurance-vie ont une fiscalité plus avantageuse. 

Le recours au crédit 

L’utilisation d’un simulateur de SCPI permet d’anticiper le financement de l’investissement. Le mode de financement a un impact sur la rentabilité. De nombreux investisseurs choisissent d'avoir recours au crédit immobilier afin de profiter de l'effet de levier bancaire. Aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans ce cas de figure. 

La simulation de SCPI ne sert pas uniquement à mesurer un rendement. Il est important de comparer différentes approches possibles selon vos objectifs. Tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs : certains recherchent un complément de revenus immédiat, lorsque d’autres espèrent anticiper la retraite ou encore développer leur patrimoine immobilier. 

Il est tout de même à noter que la SCPI doit être un placement de long terme. Généralement, la durée de détention minimale conseillée est comprise entre 8 et 10 ans, mais elle peut aller bien au-delà. Les outils de simulation permettent de projeter l'évolution du patrimoine selon divers horizons. L'investisseur peut ainsi observer l'évolution du capital investi, les revenus cumulés, le remboursement éventuel d'un crédit et la valeur espérée de son patrimoine, etc. 

Incontestablement, la simulation de SCPI est devenue un incontournable pour prendre une décision éclairée avant d’investir en pierre-papier. Évaluation de divers scénarios, mesure de l’impact de la fiscalité, cohérence du projet avec les objectifs de l’épargnant : c’est une première vision chiffrée du projet d’investissement, avant une analyse globale plus approfondie. 

Au-delà des chiffres, le simulateur est un véritable outil d'aide à la décision et il offre une vision plus complète des enjeux liés à l'investissement, car ils ne se résument pas uniquement à un taux de rendement affiché. Toutefois, il est important de garder en tête que les projections du simulateur ne doivent pas être considérées comme une garantie de performance. Elles ne remplacent ni les conseils d'un professionnel, ni une analyse détaillée au cas par cas, mais elles réduisent considérablement les incertitudes. 

^{1 _{au 31 décembre 2025, selon l'ASPIM}}